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Zinsbindung

Was ist Zinsbindung?

Der Begriff der Zinsbindung wird in erster Linie bei Finanzierungen von Unternehmen und Privatpersonen verwendet. Er beschreibt den Zeitraum, in dem die Zinsen im Regelfall nicht verändert werden können. Nur in ganz seltenen Fällen sind Sonderkündigungen bzw. Vertragsänderungen möglich, wenn ein Vertragspartner sich grob vertragswidrig verhält. So kann ein Immobilienkredit durchaus vorzeitig fällig gestellt werden, wenn der Kreditnehmer mit seinen monatlichen Raten erheblich in Verzug sein würde.

Einfluss der Zinsfestlegungsdauer

Die Länge der Zinsbindung hat auch einen direkten Einfluss auf die Zinsen, sowohl auf der Guthaben-, als auch auf der Kreditseite. Im Normalfall sind die Zinsen (mit Ausnahme der Dispozinsen) umso höher je länger die Zinsbindungsdauer ist. So sind Immobilienkredite mit einer Zinsbindung von zwanzig Jahren teurer als bei einer Zinsbindung von zehn oder lediglich fünf Jahren.

Dies liegt unter anderem daran, dass die Zinskurve sowohl der Haben- als auch Sollzinsen meist kontinuierlich mit der Laufzeit ansteigt. Dies liegt daran, dass sich die Anleger oder der Kreditgeber langfristig binden müssen und auch Flexibilität in der Disposition verlieren. Wenn Sie einen Blick auf die Renditekurve der deutschen oder amerikanischen Bundesanleihen werfen würden, dann würden Sie sehen: Die Anleihen mit der längsten Laufzeit haben auch die höchste Rendite bzw. den höchsten Kupon.

Die Wahl der Zinsfestlegungsdauer hängt von der Einschätzung des Kreditnehmers ab. Inzwischen ist insbesondere die Welt der Baufinanzierungs-Kredite wesentlich transparenter und wettbewerbsintensiver geworden als früher: Immobilienkreditspezialisten bieten inzwischen den Vergleich einer bis zu dreistelligen Anzahl an Banken an, die nicht unbedingt eine Filiale vor Ort haben müssen. Neben der Wahl der zum Kunden perfekt passenden Immobilie ist die Frage der Zinsbindung entscheidend für das schnelle und reibungslose Tilgen. Denn: Jeder Kreditnehmer möchte ja möglichst schnell schuldenfrei sein und damit die Mietfreiheit der eigenen Immobilie möglichst früh genießen.

Argumente für eine lange Zinsbindung

Für eine möglichst lange Zinsbindung beim Immobilienkredit sprechen die folgenden Argumente:

Der Kreditnehmer hat die absolute Sicherheit, dass er für eine Änderung der Refinanzierungskosten (=Zinserhöhung) niemals zur Kasse gebeten wird. Außer in dem seltenen Fall von Rückzahlungsstörungen und Sonderkündigung ist die Bank an die einmal gegebene Zinszusage gebunden. Dies ist der Fall, wenn ein Kreditnehmer eine Zinsbindung für beispielsweise 20 Jahre wählt.

Es besteht die Möglichkeit eines Zeit- und Aufwandsersparnis auf Seiten des Kreditnehmers. Die Vergabe eines Immobilienkredits und die dabei erforderliche Eintragung ins Grundbuch verursachen Zeit- und Kostenaufwand. Insbesondere beruflich sehr eingespannte Kreditnehmer könnten sich dann dafür entscheiden nur einmal gründlich zu vergleichen und während der Laufzeit den Kreditgeber nicht mehr zu wechseln.

Der Kreditnehmer kann seine persönliche Konjunkturschätzung einbringen. Rechnet der Häuslebauer mit einer Rezession oder einer schlechten Konjunktur zu dem Zeitpunkt, an dem der Kredit verlängert werden soll, dann würden die Zinsen niedriger sein als heute. Er würde somit ab dem ersten Monat nach Auslaufen der Zinsbindung durch Abschluss eines Neuvertrags Geld sparen.

Die Vorteile einer kurzen Zinsbindung

Es besteht die Möglichkeit von Zinseinsparungen, insbesondere in den „ersten Jahren“: Wer als Kreditnehmer die Zinsbindung mit nur zehn Jahren wählt, der kann in den Jahren bis zur Prolongation ein erhebliches Zinseinsparungspotenzial heben. Die amtliche Zinsstatistik liefert einen wertvollen Einblick in die möglichen Zinseinsparungen: Immobilienkredite des Neugeschäfts mit einer Zinsbindung von mehr als einem und unter fünf Jahren kosteten lt. der Anfang März 2019 veröffentlichten Zinsstatistik 1,63 Prozent. Die Kredite mit einer über zehnjährigen Zinsbindung kosteten 0,22 Prozentpunkte mehr und belasteten den Kreditnehmer mit durchschnittliche 1,85 Prozent. Dieser Effekt wäre in einer Hochzinsphase deutlicher, sodass dieses Argument wohl eher wieder in einigen Jahren zum Tragen kommen könnte.

Des Weiteren werden die aktuellen, zukünftigen Finanzsituation bei der Kreditaufnahme bzw. Prolongation berücksichtigt. Bei der Neuverhandlung des Kredits – sei es Umschuldung oder Prolongation – spielt neben der Pünktlichkeit der bisherigen Rückzahlung auch die dann aktuelle Bonität eine große Rolle. Wenn ein Kreditnehmer davon ausgeht, dass seine Bonität wesentlich besser als heute ist: Dann prognostiziert er dank steigenden Einkommens ein noch günstigeres Angebot von Seiten der Bank.

Das Überschreiten der Beleihungsgrenze ist eines der bedeutendsten Argumente für die kurzfristige Zinsbindung. Neben der Bonität des Kreditnehmers hat die Höhe des Immobilienkredits im Vergleich zum Verkehrswert ebenfalls einen erheblichen Einfluss auf die Zinsen. Viele Immobilienfinanzierer wenden ab dem Überschreiten der „Beleihungsgrenze“ von 60 % des Verkehrswertes bis zu 80 % einen Zinszuschlag an. Die Beleihung von mehr als 80 % des Verkehrswertes ist zwar eine Seltenheit, würde aber zu einem weiteren Zuschlag führen. Deshalb kann es durchaus eine strategische Entscheidung sein nur einen kurzen Zinszeitraum zu vereinbaren und bei der Prolongation dann unter dem nächsten Schwellenwert der Beleihungsgrenze zu liegen.

Fazit

In der Gesamtbetrachtung kann gesagt werden, dass bei der Festlegung der passenden ursprünglichen Vertragsdauer für einen Immobilienkredit verschiedene Faktoren eine Rolle spielen. Neben der Zinslandschaft und den Marktgepflogenheiten ist insbesondere die persönliche Auffassung der Konjunkturentwicklung ein Entscheidungsfaktor.

Fähigkeiten

Gepostet am

13. September 2019