Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Was ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie?

Seit dem Jahre 2016 ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft. Das deutsche Gesetz stellt eine Umsetzung der entsprechenden EU-Richtlinie in nationales Recht dar. Der Gesetzgeber verfolgt mit dieser Regelung das Ziel, Kreditnehmer bei der Aufnahme von Immobiliendarlehen zu schützen, insbesondere vor einer zu hohen Verschuldung.

Die Regelungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Die neuen Vorschriften gelten seit dem 21.3.2016 und verpflichten Banken, die Kreditwürdigkeit von Kunden bei Immobiliendarlehen einer genaueren Prüfung zu unterziehen. Für den Fall, dass eine Bank diese Vorschrift nicht beachtet und die Bonität eines Kunden nur unzureichend geprüft hat, kann dieser den Kreditvertrag mit sofortiger Wirkung kündigen. Das Kreditinstitut darf in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.

Außerdem umfassen die neuen Regelungen ein Verbot von Kopplungsgeschäften. Diese verbinden die Vergabe des Kredits für die Finanzierung einer Immobilie mit anderen Finanzgeschäften, wie zum Beispiel Anlagen in Pfandbriefen und Sparkonten oder auch den Abschluss von Versicherungspolicen. Allerdings bezieht sich dieses Verbot nicht auf Lebensversicherungen und Bausparverträge. Einer Verbesserung des Verbraucherschutzes dient auch eine weitere Vorschrift der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die für die Qualifikation von Kreditvermittlern gilt.

Wer einen Immobilienkredit vermittelt, muss bestimmte Qualitätsstandards einhalten und darüber hinaus über eine Haftpflichtversicherung verfügen. Damit ist sichergestellt, dass der Vermittler im Haftungsfall über eine ausreichende Deckung verfügt. Das Gesetz ermöglicht auch unabhängigen Honorarberatern, als Vermittler von Wohnimmobilienkrediten tätig zu werden. Dabei erhalten diese Berater ihr Honorar stets ausschließlich von ihren Auftraggeber.

Unabhängige Honorarberater sind gemäß der Wohnimmobilienkreditrichtlinie überdies dazu verpflichtet, ihren Analysen und Empfehlungen eine gründliche Betrachtung und Einschätzung des jeweiligen Marktes zugrunde zu legen. Obwohl Fremdwährungskredite in Deutschland im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern, wie zum Beispiel Österreich wenig verbreitet sind, enthält die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auch neue Regelungen im Hinblick auf diese besonderen Kredite. Sobald die entsprechende Fremdwährung in Bezug zum Euro eine Entwicklung aufweist, die den Kredit mit seiner verbleibenden Gesamtbelastung um mehr als 20 Prozent verteuert, hat der Kunde ein Umwandlungsrecht. Er kann in diesem Fall verlangen, dass der Restkredit in seine Landeswährung umgewandelt wird. Durch dieses Konversionsrecht erfolgt eine Begrenzung der möglichen Verluste bei Fremdwährungsdarlehen für die Immobilienfinanzierung.

Die Überarbeitung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie aus dem Jahre 2017

Viele Wissenschaftler, Verbraucherschützer, Vertreter der Immobilienwirtschaft und Bankenvertreter übten an der ersten Version dieses Gesetzes massive Kritik. Sie bemängelten vor allem, dass die Regelungen die Kreditvergabe an Senioren, aber auch bestimmte jüngere Immobilienkäufer oder -besitzer erschwerte beziehungsweise unmöglich machte. Als Folge der Einführung des Gesetzes ging die Bewilligung und Ausreichung von Krediten an Kunden, die das 60. Lebensjahr überschritten hatten, stark zurück. So konnten zum Beispiel viele ältere Eigenheimbesitzer ihre Immobilie nicht beleihen, um Renovierungsarbeiten oder den Einbau eines Treppenlifts zu finanzieren. Im Zuge der Reformierung des Gesetzes ergänzte die Bundesregierung auch Vorschriften zur Verhinderung der Bildung einer Immobilienblase.

Die Modifikationen im Einzelnen

Der Begriff der Wahrscheinlichkeit der Kreditrückzahlung im Rahmen der Bonitätsprüfung wurde entschärft und konkretisiert. Durch die Anpassung kam es zu einer Erleichterung der Kreditwürdigkeitsprüfung. In die Ermittlung der Bonität des Kreditnehmers sind nunmehr nicht nur dessen laufendes Einkommen, sondern auch dingliche Sicherheiten miteinbeziehen. Dazu gehören insbesondere bereits vorhandene Immobilien. Darüber hinaus gelten die strengen Vorschriften in Bezug auf die Rückzahlbarkeit aus dem Einkommen grundsätzlich nicht mehr für Immobilienkredite, mit denen ältere Menschen den seniorengerechten Umbau ihrer Immobilie bezahlen. Bei Prolongationen von auslaufenden Krediten sollen die neuen Regelungen nicht mehr zur Anwendung kommen. Außerdem sind die Vorschriften der Wohnimmobilienkreditrichtlinie für sämtliche Darlehen, die der Renovierung oder Sanierung einer Immobilie dienen, nicht mehr anzuwenden.

Ergänzende Regelungen

Aufgrund des starken Preisauftriebs bei Immobilien, schuf der Gesetzgeber in der überarbeiteten Wohnimmobilienkreditrichtlinie ein Instrumentarium zur Bekämpfung einer Überhitzung des Marktes. Diese Regelungen können bei Bedarf in Kraft gesetzt werden und stellen eine ausschließlich nationale Vorschrift dar, gehen also nicht auf eine EU-Richtlinie zurück. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat das Recht, das Gesetz im Bedarfsfall zu aktivieren. In der neu in die Regelungen eingefügten Passage ist die Festsetzung einer Beleihungsgrenze als Relation zwischen Höhe des Darlehens und dem Wert der Immobilie definiert. Im Notfall kann das BaFin auch einen Zeitraum bestimmen, innerhalb dessen ein Teil des Immobilienkredits zurückgezahlt werden muss. Alternativ kann die Bundesanstalt eine maximale Laufzeit für Wohnimmobilienkredite bestimmen. Außerdem besteht die Möglichkeit, die Kreditvergabe und damit die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt durch eine strenge Definition der Schuldendienstfähigkeit in Bezug auf das Einkommen oder die Gesamtverschuldung des Kreditnehmers zu begrenzen.

Kritik an den neu eingefügten Regelungen

Experten bezweifeln, dass die zusätzlichen Vorschriften tatsächlich eine Preisblase bei Wohnimmobilien verhindern können. Zum einen kann das BaFin auf dieser Basis stets erst zu einem sehr späten Zeitpunkt eingreifen. Zum anderen fehlen konkrete Ausgestaltungen für die Anwendung des Gesetzes, sodass Willkür bei der erforderlichen Definition der Obergrenzen zu befürchten ist. Nicht zuletzt mangelt es den neuen Vorschriften an einem regionalen Bezug beziehungsweise an der Begrenzung seiner Anwendung auf einzelne Städte und Regionen. Eine Verschärfung der Bedingungen für die Aufnahme von Wohnimmobilien sowie die Verhinderung von preislichen Übertreibungen ist auf lange Sicht aller Voraussicht nach nur bei der Finanzierung von Immobilien in Großstädten erforderlich.