Verkehrswert

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist eine rechnerische Größe, die bei dem Kauf oder Verkauf von Immobilien zur Anwendung kommt. Seine gesetzliche Verankerung findet er in § 194 BauGB. Hiernach ist die Größe abhängig von dem Preis, der an dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, hätte erzielt werden können. Bei der Ermittlung ist zu beachten, dass im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und nach den rechtlichen Gegebenheiten sowie der Lage des Grundstücks kein anderer Preis hätte erzielt werden können. Der Verkehrswert wird von dem Gutachterausschuss ermittelt. Das europäische Recht kennt ihn unter dem Begriff Marktwert.

Unterschied zum Verkaufswert einer Immobilie

Der Verkäufer einer Immobilie legt den Preis für das Objekt selber fest. Er kann sich an dem orientieren, was er nach Lage, Größe und Zustand der Immobilie als Kaufpreis erzielen könnte. Hieran ist er jedoch nicht gebunden. Bei der Festlegung des Verkaufspreises ist der Verkäufer in der Preisgestaltung vollkommen frei. Der Verkehrswert wird von einem Sachverständigen festgelegt, der sich ein umfassendes Wissen über den Immobilienmarkt und den Immobilienbereich insgesamt angeeignet hat. Er legt den Wert fest, der bei dem Verkauf einer Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise zu erzielen ist. Der Verkehrswert ist eine Größe, an die alle Beteiligten gebunden sind.

Ermittlung des Wertes

Den Ausgangspunkt für die Ermittlung des Verkehrswerts ist der materielle Wert. Auf dieser Grundlage kann der Sachverständige den Wert mittels drei verschiedener Verfahren ermitteln:

Das Sachwertverfahren

Die Ermittlung mittels des Sachwertverfahrens kommt bei der Wertermittlung am häufigsten zur Anwendung. Es wird bei Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen angesetzt. Der Grund und Boden wird bei dieser Methode getrennt von dem aufstehenden Objekt ermittelt. Eventuelle Schäden oder andere Mängel werden bei der Ermittlung berücksichtigt. Für den Wert des Grundstücks wird die maßgebliche Bodenrichtwerttabelle herangezogen.

Das Ertragswertverfahren

Bei gewerblich genutzten Immobilien oder bei Vermietungsobjekten wird das Ertragswertverfahren angewendet. Der Ertragswert bildet die Basis für die Ermittlung des Beleihungswertes. Dabei wird auf die Gesamtmieteinnahmen, die in einem Jahr erzielt werden können, abgestellt. Die Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergeben den Reinertrag der Immobilie. Der Reinertrag multipliziert mit der Restnutzungsdauer des Gebäudes legt den endgültigen Ertragswert fest.

Das Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren entspricht am ehesten den realen Gegebenheiten. Es kommt insbesondere bei der Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken zur Anwendung. Zur Ermittlung werden Grundstücke herangezogen, die sowohl in ihrer Lage als auch in ihrem Zustand, dem Grundstück gleichen, dessen Verkehrswert ermittelt werden soll. Eine unabdingbare Voraussetzung hierfür ist, dass es die erforderliche Anzahl von ähnlichen Grundstücken gibt.

Das Vergleichswertverfahren kommt bei Immobilienmaklern am häufigsten zur Anwendung, weil es der Ermittlung des Marktpreises am nächsten kommt.

Wer sollte die Ermittlung des Verkehrswerts vornehmen?

Da ein Nichtfachmann sich schwertun wird, alle relevanten Faktoren in die Ermittlung einzubeziehen, sollte die Ermittlung des Verkehrswerts von einem erfahrenen Makler vor Ort vorgenommen werden. Er hat nicht nur das erforderliche Fachwissen, sondern kann darüber hinaus auch fachkundig und objektiv den Verkehrswert festlegen. Der Makler wird den Verkehrswert anhand einer Checkliste ermitteln. Die nötigen Unterlagen, die der Hausbesitzer ihm dafür zur Verfügung stellen muss, sind: Grundbuchauszug, Lageplan, Baubeschreibung, Energieausweis, Wohnfläche, Grundriss der Immobilie. Bei Wohnungseigentum ist die Liste gegebenenfalls um eine Teilungserklärung, einen Wirtschaftsplan, Wohngeldabrechnungen und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zu ergänzen. Handelt es sich um Ertragsobjekte müssen den Unterlagen noch die folgenden Informationen beigegeben werden: Mietverträge, Mietaufstellungen, Überblick über die Bewirtschaftungskosten.

Es kommt darüber hinaus auf die Art der Immobilie an. Eventuell muss der Hauseigentümer noch weitere Unterlagen zur Verfügung stellen.