Vergleichswertverfahren

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren ist eine in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) definierte und rechtlich anerkannte Methode zur Wertermittlung von Immobilien. Beim Vergleichswertverfahren werden Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien herangezogen, um den aktuellen Wert eines Grundstückes, eines Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung zu ermitteln. Unterschieden werden das direkte und das indirekte Vergleichswertverfahren.

Direktes Vergleichswertverfahren

Für das direkte Verfahren müssen für die Wertermittlung eines Grundstückes oder Gebäudes möglichst mehrere vergleichbare Grundstücke oder Gebäude gefunden werden, die in der jüngeren Vergangenheit verkauft worden sind. Voraussetzung für die Anwendung des direkten Vergleichswertverfahrens ist eine ausreichend große Zahl von Objekten, die mit dem zu bewertenden Objekt eine zumindest hinreichend große Übereinstimmung aufweisen. Bei Grundstücken werden folgende Parameter zum Vergleich herangezogen:

  • Lage, Größe und Bodenbeschaffenheit
  • Zuschnitt des Grundstückes
  • Ausrichtung des Grundstückes
  • mögliche baulichen Nutzung
  • Erschließungszustand

Bei der Wertermittlung von Häusern oder Wohnungen spielen andere Parameter eine Rolle, z.B.:

  • Gebäudegröße und Baujahr
  • Art und Bauweise des Gebäudes
  • baulicher und energetischer Zustand des Gebäudes
  • Qualität der Ausstattung
  • Restnutzungsdauer

Indirektes Vergleichswertverfahren

In der Praxis ist es oft nicht möglich, eine ausreichende Zahl vergleichbarer Objekte in der gleichen Stadt oder auch nur Region zu finden. Anstelle des direkten Verfahrens wird dann das indirekte Vergleichswertverfahren angewendet. Beim indirekten Verfahren wird eine sogenannte Kaufpreissammlung des für die Stadt oder den Landkreis zuständigen Gutachterausschusses zurate gezogen.

Der Gutachterausschuss ist ein mit mehreren unabhängigen Immobiliensachverständigen besetztes Kontrollgremium. Einen der zentralen Aufgaben des Gutachterausschusses ist es, die Transparenz des Immobilienmarktes sicherzustellen. Zu diesem Zweck sammelt der Ausschuss Informationen zu Grundstückswerten beispielsweise aus notariellen Kaufverträgen, ermittelt Bodenrichtwerte und führt eine regionale Kaufpreissammlung für Immobilien, die für das Vergleichswertverfahren herangezogen werden kann.

Allerdings werden auch im Rahmen des indirekten Verfahrens kaum genügend Grundstücke oder Immobilien zu finden sein, die in sämtlichen Punkten mit dem zu bewertenden Objekt übereinstimmen. Die individuellen Unterschiede zwischen den Vergleichsgrundstücken oder -gebäuden werden mit entsprechenden Zu- und Abschlägen in die Wertermittlung einbezogen.

Wenn beispielsweise ein Einfamilienhaus Baujahr 1960, das sich weitestgehend im Originalzustand befindet und von einer Ölheizung beheizt wird, mit einem gleich großen Haus mit gleichem Baujahr, das jedoch vor kurzer Zeit aufwendig energetisch saniert wurde und mit einer Wärmepumpe beheizt wird, verglichen wird, dann müssen für die fehlende energetische Sanierung und die Ölheizung Abschläge bei der Wertermittlung einkalkuliert werden.

Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Allgemein gilt das Vergleichswertverfahren als die präziseste Methode, wenn für Immobilien oder Grundstücke der aktuelle Wert ermittelt werden soll. Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses basiert auf regionalen Zahlen, die fortlaufend aktualisiert werden. Im Gegensatz zum früher häufig angewendeten sogenannten Sachwertverfahren stehen beim Vergleichswertverfahren nicht die Herstellungskosten, sondern das aktuelle Marktumfeld bei der Bewertung im Mittelpunkt. Dadurch ist es möglich, zuverlässig und leicht nachvollziehbar den aktuellen Wert einer Immobilie in Relation zum allgemeinen Marktniveau zu ermitteln. Allerdings lässt sich das Verfahren nicht nutzen, wenn keine ausreichende Zahl von Vergleichswerten zur Verfügung steht. Auch bei ungewöhnlichen Gebäuden eignet sich das Verfahren wegen fehlender Vergleichsmöglichkeiten nur bedingt.