Offene Immobilienfonds

Was sind offene Immobilienfonds?

Immobilienfonds gehören zu den Investmentfonds. Dabei wird zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden. Offene Immobilienfonds bieten Anlegern im Gegensatz zu den geschlossenen Immobilienfonds die Möglichkeit, jederzeit Anteile zu erwerben. Diese Fonds bieten eine hohe Diversifikation und damit eine gute Risikostreuung. Sie eignen sich auch für Kleinanleger, da bereits geringe Beträge investiert werden können. Mit einem Vorlauf können die Anteile auch jederzeit wieder verkauft werden. Das Geld der Anleger wird durch offene Immobilienfonds gebündelt, da sie in Immobilien investieren, die eine gute Rendite durch Mieteinnahmen oder den Verkauf der Immobilien versprechen. Die Investition in offene Immobilienfonds ist als langfristige Geldanlage geeignet.

Funktionsweise der offenen Immobilienfonds

Anleger können in offene Immobilienfonds investieren, indem sie Einmalanlagen tätigen oder einen regelmäßigen Sparplan wählen. Sie erwerben Anteile an einem Fonds. Offene Immobilienfonds ermöglichen eine unbegrenzte Anteilsausgabe. Eine Kapitalverwaltungsgesellschaft betreibt Fondsmanagement und trennt die investierten Summen der Anleger von ihrem eigenen Vermögen. Die Investitionen der privaten Anleger sind damit vor Insolvenz geschützt, da sie von den Geldern der Kapitalgesellschaft getrennt sind.

Die Fondsgesellschaft entscheidet, in welche Immobilien sie investiert. Sie muss im Interesse der professionellen und privaten Anleger handeln und angemessene Erträge erwirtschaften. Die Fondsgesellschaft nimmt die Anteile der offenen Immobilienfonds handelstäglich zurück. Die Anteile werden zum Rücknahmepreis verkauft, der von der Fondsgesellschaft börsentäglich ermittelt wird. Zur Ermittlung des Rücknahmepreises wird das Vermögen des Fonds durch die Anzahl der ausgegebenen Anteile dividiert. Die Fondsgesellschaft kann weitere Einzahlungen vorübergehend stoppen, wenn die Mittelzuflüsse nicht ertragbringend investiert werden können.

Grundsätze der Investition in offene Immobilienfonds

Seit Juli 2013 fallen offene Immobilienfonds unter das Kapitalanlagegesetz. Die Investition der Mittel der Anleger kann in Grundstücke für Bauprojekte der Fondsgesellschaft, Wohn- und Gewerbeimmobilien, Büroflächen, Hotels oder Einkaufszentren erfolgen. Um das Risiko der Anleger zu reduzieren, erfolgt eine Streuung nach Branchen, Regionen, Größe und Alter der Immobilien, Herkunft der Mieter und Nutzung. Offene Immobilienfonds müssen mindestens 10 Objekte enthalten. Ein Objekt darf zum Zeitpunkt des Kaufs keinen höheren Anteil als 15 Prozent am Fondsvermögen haben. Die Liquidität des Immobilienfonds darf 49 Prozent nicht überschreiten. Die Anteile dürfen sich folgendermaßen verteilen:

  • höchstens 20 Prozent für bebaute Grundstücke
  • höchstens 30 Prozent in Länder mit ungesicherter Fremdwährung
  • höchstens 20 Prozent direkt in Immobiliengesellschaften
  • Fremdfinanzierung über Kredite bis zu 30 Prozent des Gesamtverkehrswertes des Immobilienportfolios.

Erwerb von offenen Immobilienfonds

Anleger, die in offene Immobilienfonds investieren möchten, können über ihren Berater bei der Bank, über Direktbanken, über Fondsdiscounter, freie Vermittler, an der Börse oder direkt über die Fondsgesellschaft Anteile erwerben. Der Vertriebsweg beeinflusst die Kosten und den Preis für den Anleger. Bei Fondsgesellschaften, Vermittlern und Banken erfolgt der Kauf zum Ausgabepreis, der einmal täglich von der Gesellschaft ermittelt wird. Auch Bruchteile von Anteilen können erworben werden. An der Börse wird der Preis von Angebot und Nachfrage bestimmt. Er kann stark vom Preis der Kapitalgesellschaft abweichen. Statt eines Ausgabeaufschlags verlangt die Börse nur einen geringen Spread. Günstiger als bei den Filialbanken können Anteile bei Brokern, Fondsdiscountern und Direktbanken erworben werden. Der Ausgabeaufschlag fällt dort geringer aus.

Offene Immobilienfonds und ihre Kosten

Bei den Kosten für offene Immobilienfonds wird zwischen einmaligen und laufenden Aufwendungen unterschieden. Die Fonds werden zum Ausgabepreis gekauft, in dem der einmalige Ausgabeaufschlag von mehr als 5 Prozent enthalten ist. Der Rücknahmepreis ist die Differenz zwischen Ausgabepreis und Ausgabeaufschlag. Der Verkäufer der Anlage erhält den Aufschlag. In jedem Jahr fallen laufende Kosten an, zu denen Bestandsprovisionen, Verwaltungsvergütungen, Fondsmanagementgebühren, Transaktionskosten und erfolgsabhängige Gebühren gehören, die dem Fondsvermögen entnommen werden. Das Ergebnis der Fondsanlage wird wesentlich durch die laufenden Belastungen beeinflusst.

Wertentwicklung bei offenen Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind durch geringere Kursschwankungen als andere Fondsarten geprägt. Anleger profitieren von der Wertsteigerung, der Miet- und Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt und verzinslichen Anlagen. Die Wertentwicklung ist kontinuierlich, während die Renditen gering sind. Über lange Zeit waren keine offenen Verluste sichtbar. Die Immobilien müssen durch Sachverständige bewertet werden, da sie keinen täglichen Börsenpreis haben. Bei der Bewertung müssen die regionale Verteilung der Immobilien, die Liquidität, die Dauer der Mietverträge und die Vermietungsquote berücksichtigt werden.

Offene Immobilienfonds und die Risiken

Die Risiken sind bei offenen Immobilienfonds genauso wie bei Aktien- und Rentenfonds. Anleger müssen das Fondsmanagementrisiko, das Kursrisiko für rückläufige Anteilspreise, das Risiko der Übertragung auf ein anderes Sondervermögen und das Kostenrisiko einkalkulieren. Zusätzlich kommt bei Immobilienfonds das Risiko aufgrund des Preisniveaus und der Ertragskraft von vermieteten Immobilien hinzu. Die Immobilien dürfen im Regelfall nicht unter dem Verkehrswert verkauft werden. Ein Defizit entsteht, wenn Immobilien zu überhöhten Preisen erworben wurden und abgewertet werden müssen. Die Einnahmen können durch ungeplante Leerstände oder Neuvermietungen zu geringeren Mietpreisen geschmälert werden. Ein Währungsrisiko besteht bei Vermietungen im Ausland. Das Liquiditätsrisiko ist gegenwärtig das größte Risiko für offene Immobilienfonds. Mindestens 5 Prozent des Fondsvermögens müssen als Liquidität vorhanden sein. Die Fondsgesellschaft kann die Rücknahme von Anteilen aussetzen, wenn durch eine überdurchschnittliche Anteilsrücknahme die Liquidität des Fonds für die Auszahlung nicht mehr ausreicht. Die Fondsanteile werden dann eingefroren. Eine Rücknahme von Anteilsscheinen kann in diesem Zeitraum nicht erfolgen.