Mietpreisbremse

Was ist die Mietpreisbremse?

Das Mietrechtsnovellierungsgesetz hat mit Wirkung zum 1. Juni 2015 die sogenannte Mietpreisbremse in Deutschland eingeführt. Der Zweck des Gesetzes besteht darin, die in bestimmten Ballungsregionen zu beobachtenden beträchtlichen Steigerungen des Mitniveaus zu dämpfen.

Eine Novellierung des Gesetzes verpflichtet Vermieter seit dem 1. Januar 2019 dazu, vor einem Vertragsabschluss unaufgefordert über den Mietzins des Vormieters zu informieren. Diese Pflicht besteht, wenn die neue Miete mehr als zehn Prozent höher liegen soll als die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Vermieter muss zudem begründen, auf welche Ausnahmebestimmung er sich dabei stützt.

Definition

Die einzelnen Bundesländer können Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne des Mietrechtsnovellierungsgesetzes für eine Dauer von höchsten fünf Jahren definieren. Solche Gebiete liegen vor, wenn eine besondere Gefahr für die „ausreichende Versorgung“ mit Mietwohnungen „zu angemessenen Bedingungen“ besteht. In diesen Gebieten sollen die Mieten dadurch gedeckelt werden, dass bei Zustandekommen eines neuen Mietvertrages die Miete nur bis zu zehn Prozent über dem ortsüblichen Mietniveau liegen darf. Das ortsübliche Niveau der Miete ist im örtlich geltenden Mietspiegel abzulesen. Die Mietbremsbremse gilt auch für Staffelmieten. Bei Indexmieten, bei denen Mietsteigerungen auf dem Verbraucherpreisindex basieren, unterliegt lediglich die Ausgangsmiete den Bestimmungen der Mietpreisbremse.

Ausgangslage

Die Mehrheit der Bevölkerung in Deutschland wohnt zur Miete. Konzentrationsentwicklungen in den Ballungszentren haben dort in den letzten Jahren zu einer Wohnraumknappheit und zugleich zu einem spürbaren Anstieg des Mietniveaus geführt. In vielen größeren Städten einschließlich des jeweiligen Umlands müssen Mieter seitdem einen immer höheren Anteil ihres verfügbaren Einkommens für die Miete aufbringen. Aus diesem Grunde entschloss sich die Politik zur Einführung der Mietpreisbremse.

Festlegung durch Bundesländer

In welchen Regionen – Stadtgebieten oder Stadtteilen – die Mietpreisbremse greifen soll, bestimmen die Bundesländer durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren. Bei der Festlegung haben sich die Bundesländer insbesondere an vier vom Mietrechtsnovellierungsgesetz genannte Kriterien zu orientieren:

  • Mietentwicklung
  • Mietbelastung
  • Bevölkerungswachstum
  • Leerstandquote

Die Bundesländer müssen derartige Rechtsverordnungen spätestens zum 31. Dezember 2020 in Kraft setzen. Dabei ist die Einbeziehung jeder zu schützenden Region im Einzelfall zu begründen. Bislang machen nicht alle Bundesländer von der Mietpreisbremse Gebrauch. In einigen Ländern haben Gerichte die erlassenen Rechtsverordnungen wegen Fehlerhaftigkeit aufgehoben.

Einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Vor allem größere Städte erstellen Mietspiegel, welche die ortsüblichen Vergleichsmieten für Immobilien mit jeweils ähnlichen Eigenschaften enthalten. Mitunter legen auch Mieter oder Vermieter Organisationen derartige einfache Mietspiegel vor. In diese fließen von Experten vorgenommene Marktschätzungen ein. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen über die Zulässigkeit vom Mieterhöhungen wird dem einfachen Mietspiegel in der Regel keine ausreichende Beweiskraft zugebilligt. Sogenannte qualifizierte Mietspiegel genügen indes wissenschaftlichen Anforderungen. Sie werden in einem Zweijahresturnus novelliert und vor Gericht als Beleg für die ortsüblichen Vergleichsmieten akzeptiert.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Das Mietrechtsnovellierungsgesetz definiert Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Das Ziel des Gesetzes besteht nicht darin, die Anreize für den Neuwohnungsbau zu verringern. Daher sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2015 erstmals vermietet werden, von der Regelung ausgenommen. Ferner erlaubt eine umfassende Modernisierung, deren Kosten höher als ein Drittel der Kosten eines Neubaus wären, dem Vermieter, eine Miethöhe oberhalb der sogenannten Kappungsgrenze anzusetzen. Diese hat der Gesetzgeber bereits zwei Jahre vor der Mietpreisbremse eingeführt. Die Kappungsgrenze gilt bei bestehenden Mietverhältnissen und ermöglicht im allgemeinen Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 Prozent bzw. in von den Landesregierungen zu bestimmenden Gebieten nur um bis zu 15 Prozent. Schließlich gewährt das Gesetz Bestandsschutz und nimmt auch Wohnungen von der Mietpreisbremse aus, deren Mietniveau vor Inkrafttreten des Gesetzes mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.

Auch bei herkömmlichen Modernisierungen des Wohnraums darf der Vermieter die dafür entstandenen Kosten in eine Erhöhung der Miete um bis zu elf Prozent jährlich einfließen lassen. Das Gesetz akzeptiert in solchen Fällen auch dauerhaft einen Mietpreis, der mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete rangiert. Der Mieter kann Informationen über die Höhe der Modernisierungskosten verlangen. Die Anfang 2019 in Kraft getretene Novellierung stuft das gezielte Herausdrängen von Mietern mittels Modernisierungsmaßnahmen als Ordnungswidrigkeit ein.

Kritik an der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse sieht sich Kritik aus unterschiedlichen Richtungen ausgesetzt. Die eher Eigentümer-freundliche Kritik bemängelt den bürokratischen Aufwand. Außerdem gehe die Maßnahme an dem zentralen Problem, dass eine zu geringe Zahl von Wohnungen die hohe Nachfrage in den Ballungsräumen nicht befriedige, vorbei. Die Mietpreisbremse schaffe nämlich keinen zusätzlichen Wohnraum, halte vielmehr potenzielle Investoren davon ab, welchen zu schaffen.

Die tendenziell Mieter-freundliche Kritik weist auf aus ihrer Sicht bestehende Schlupflöcher hin. So falle die Vermietung möblierten Wohnraums insofern aus der Regelung heraus, da der Vermieter einen nicht regulierten Aufschlag für die überlassenen Möbel erheben könne. Viele Mieter verzichteten zudem auf eine Rüge des Vermieters, sodass diesem keine Konsequenzen bei einer Zuwiderhandlung gegen die Mietpreisbremse drohten.

Angekündigte Novellierung der Mietpreisbremse

Das federführende Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz bereitet eine weitere Novellierung der Mietpreisbremse vor. Das Änderungsgesetz soll zum einen die bis 2020 geltende Regelung bis Ende 2025 verlängern und zum anderen Vermieter zwingen, zu hohe Mietanteile nicht erst ab dem Zeitpunkt ihres Bekanntwerdens, sondern auch rückwirkend zu erstatten.