Grundsteuer

Was ist die Grundsteuer?

Auf Grundstücke und deren Bebauung wird in Deutschland eine jährliche Grundsteuer erhoben.

Gegenstand der Grundsteuer ist Grundbesitz, das heißt landwirtschaftliche Grundstücke und Betriebe, gewerbliche und zu Wohnzwecken genutzte Gebäude samt Grundstücken sowie unbebaute Grundstücke. Als Realsteuer einerseits ist die Grundsteuer objekt- und zugleich als Substanzsteuer an einen nutzbaren Vermögenswert gebunden: die Immobilie.

Der jeweilige Eigentümer oder der Inhaber eines Erbbaurechts auf das Grundstück hat die Grundsteuer zu entrichten. Er erhält von seiner Gemeinde einen entsprechenden Bescheid. Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke und Betriebe wird die Grundsteuer A (agrarisch) erhoben, für alle anderen Grundstücke Grundsteuer B (baulich), ganz gleich, ob bebaut oder nicht.

Gesetzlicher Rahmen und Ziel

Gesetzliche Regelungen sind im Grundgesetz (GG) sowie im Grundsteuergesetz (GrStG) niedergelegt.
Laut Grundgesetz unterliegt die Grundsteuer zwar der Ländergesetzgebung, der Bund hat jedoch von seinem Recht der konkurrierenden Gesetzgebung Gebrauch gemacht, wodurch sie 1973 bundeseinheitlich wurde. Im Grundsteuergesetz sind Details zu Bemessung, Festsetzung und Entrichtung der Grundsteuer geregelt.

Das Grundgesetz weist die Feststellung des Einheitswertes als Sache der Länder aus.
Die Grundsteuerfestsetzung dagegen liegt in der Zuständigkeit der Gemeinden, denen die Steuer zufließt. Die Grundsteuer stellt zusammen mit der Gewerbesteuer einen wesentlichen Faktor zur Finanzierung des Gemeindehaushalts dar, allerdings kann eine Gemeinde per Ratsbeschluss auf die Erhebung auch verzichten.

Festsetzungsverfahren in Schritten

Die Festsetzung der Grundsteuer folgt einem komplexen Regelwerk und errechnet sich aus drei Komponenten. Dem Einheitswert als Berechnungsgrundlage, der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz. Jeder dieser drei Teile wird schrittweise durch eine andere Instanz festgelegt, von denen das Finanzamt mit der Ermittlung des Einheitswertes den aufwendigsten Part hat. Die Grundsteuermesszahl ist gesetzlich vordeterminiert und der Hebesatz Gemeindesache. Durch Multiplikation von Einheitswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz errechnet sich der durch die Gemeinde zu erhebende Grundsteuerjahresbetrag.

Der Einheitswert als wichtigste Maßzahl

Für die Ermittlung des Einheitswertes ist das Finanzamt zuständig. Je nach Bundesland legt es unterschiedliche Verfahren, Gewichtungen und viele Jahrzehnte zurückliegende Marktwerte (Hauptfeststellungszeitpunkt) zugrunde.
Dabei fließt im sogenannten Ertragswertverfahren für Wohneigentum eine fiktive Jahresrohmiete ein, die in den alten Bundesländern im Jahr 1964 hätte eingenommen werden können, in 1935 für die neuen Länder. Hinzu kommt ein „Vervielfältiger“ auf Basis von Grundstücksart, Gebäudealter, Gebäudeausstattung, Nutz- und Wohnfläche. Wenn sich die Rohmiete nicht ermitteln lässt, hat das Finanzamt eine weitere Option über das Sachwertverfahren, das auf den damaligen Herstellungskosten in 1964 beziehungsweise 1935 fußt. Für unbebaute Grundstücke ist der Bodenwert zum Zeitpunkt der beiden genannten Jahre maßgeblich.

Der resultierende Einheitswert liegt regelmäßig deutlich unter dem aktuellen Marktwert der Immobilie. Er wird dem Eigentümer per Bescheid mitgeteilt, dem binnen vier Wochen widersprochen werden kann. Ansonsten gilt er bis zu einer erneuten Veranlagung, zum Beispiel wegen Wertminderungen oder -erhöhungen wie etwa durch Schäden beziehungsweise Baumaßnahmen, nach Teilungen oder Zusammenlegungen oder auch Eigentümerwechsel.

Die Grundsteuermesszahl bestimmt den steuerpflichtigen Anteil

Die Grundsteuermesszahl ist ein im Grundsteuergesetz strikt geregelter Promille Anteil, der abhängt von Bundesland, ermitteltem Einheitswert, Grundstücksart, Gebäudealter (Neu- versus Altbauten vor 1924) und Gemeinde-Einwohnerzahl.

Alte Bundesländer:

  • Einfamilienhäuser bis 38.346,89 Euro (75.000 DM) Einheitswert: 2,6 Promille
  • Einfamilienhäuser ab 38.346,89 Euro Einheitswert: 2,6 Promille von 38.346,89 Euro plus 3,5 Promille vom über dem Schwellenbetrag liegenden Einheitswert.
  • Zweifamilienhäuser: 3,1 Promille
  • Anderes Wohneigentum: 3,5 Promille
  • Land- und Forstwirtschaftsbetriebe: 6 Promille

Neue Bundesländer:
Hier gelten, mit Ausnahme von Agrarbetrieben, weiterhin die Steuermesszahlen der 1935-basierten Einheitwerte zwischen 5 und 10 Promille fort.

  • Unbebaute Grundstücke: 10 Promille

Der Einheitswert multipliziert mit der Steuermesszahl ergibt den Grundsteuermessbetrag, welchen das Finanzamt der Gemeinde übermittelt.

Der Hebesatz ist kommunalpolitisch bedeutsam

Der Hebesatz ist ein vom Gemeinderat beschlossener Faktor in Prozent und unterliegt lokalpolitischen Erwägungen. Er hat Einfluss auf Zu- und Wegzug sowie Ansiedlung von Gewerbe. Andererseits ist er eine Haupteinnahmequelle zur Finanzierung gemeindlicher Aufgaben. Der Durchschnitts-Satz liegt bei etwa 400 Prozent mit Extremen zwischen 0 und mittlerweile 999 Prozent.
Das Produkt aus Grundsteuermessbetrag und Hebesatz ergibt die zu zahlende Grundsteuer.

Per Bescheid erhält der Eigentümer zu Beginn eines Kalenderjahres Kenntnis über die Festsetzung und die meist vierteljährlichen Zahlungsfälligkeiten in vier gleichen Teilbeträgen zum 15. der Monate Februar, Mai, August und November. Bei gleichbleibenden Steuerfestsetzungen kann die Gemeinde auf einen alljährlichen Bescheid verzichten und dies stattdessen durch öffentliche Bekanntmachung mitteilen. Solange kein neuer Bescheid ergeht, gilt die Festsetzung also jedes Jahr unverändert.

Grundsteuer bei Immobilienerwerb und -verkauf

Bei einem Eigentümerwechsel im Jahresverlauf wird das Finanzamt tätig und ändert zum 1. Januar des Folgejahres den Einheitswertbescheid. Die Gemeinde muss auf dieses Ergebnis warten und fordert daher vom bisherigen Eigentümer bis zum Ende des laufenden Jahres die festgesetzte Grundsteuer weiter, während der Neueigentümer erst im folgenden Jahr einen neuen Bescheid erhält. Manche Gemeinden weichen von diesem Vorgehen ab und schreiben die Steuerpflicht bereits im laufenden Jahr auf den Folgeeigentümer um, sofern keine geänderten Grundlagen vorliegen.

Apropos Eigentümerwechsel: Die Grundsteuer hat außer der Ähnlichkeit der Bezeichnungen nichts mit der Grunderwerbssteuer zu tun, welche nur ein einziges Mal vom Erwerber nach dem Kauf der Immobilie erhoben wird.

Von der Einkommensteuer absetzen oder umlegen: nur bei Vermietung

Vermieter können die Grundsteuer als Werbungskosten in voller Höhe in der jährlichen Steuererklärung geltend machen oder als Betriebskosten anteilig auf ihre Mieter umlegen. Hierzu muss im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung getroffen worden sein, die auch einen Umlageschlüssel enthalten kann. Wurde ein solcher nicht vereinbart, ist die Wohnfläche anzusetzen. Immobilienbesitzer, die ihr Eigentum selbst nutzen, können für den selbst bewohnten Anteil keine Werbungskosten geltend machen. Sofern ein Teil vermietet ist, gilt obiges zum Mietvertrag und Umlageschlüssel.

Aktuelle Entwicklungen zum Thema Grundsteuer in der Bundesrepublik

Rund 35 Millionen Grundstücke unterliegen der Grundsteuer. Laut Statistischem Bundesamt betrugen 2018 die Grundsteuer-Einnahmen der rund 11.000 Gemeinden 14,2 Milliarden Euro, 13,8 Milliarden Euro davon aus Grundsteuer B. Dies sind die bisher höchsten Einnahmen seit dem Jahr 1991.

Einem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes vom 10. April 2018 zufolge verstößt die Bemessungsgrundlage auf Basis jahrzehntealter Werte gegen den Gleichheitsgrundsatz und ist damit verfassungswidrig. Bis Ende 2019 ist vom Bund eine Reform vorzulegen. Alle Grundstücke müssen bis zum 01. Januar 2022 neu bewertet und ab Januar 2025 die neu geregelte Grundsteuer fällig sein, die dann alle sieben Jahre zu aktualisieren ist. Ein Gesetzentwurf liegt seit Ende Juni 2019 bereits vor, wird jedoch von Ländern und Bund sowie Parteien und Verbänden noch intensiv diskutiert.
Das aktuelle Gesamtaufkommen von etwa 15 Milliarden Euro soll durch die Reform nicht steigen.