Grundschuld

Was ist die Grundschuld?

Die Grundschuld zählt wie die Hypothek und die Rentenschuld zu den Grundpfandrechten. Sie wird durch das Grundbuchamt in das Grundbuch einer Immobilie eingetragen. Die Eintragung muss von einem Notar veranlasst und beurkundet werden. Sie dient als Sicherheit für Kredite und wird in der Hauptsache als Sicherheit für Baufinanzierungen eingesetzt. Der Kreditgeber erhält durch eine zu seinen Gunsten eingetragene Grundschuld die Möglichkeit, bei einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers seine Forderungen durch eine Zwangsversteigerung der Immobilie zu befriedigen.

Arten der Grundschuld – Eigentümergrundschuld und Fremdgrundschuld

Grundschulden werden nach dem Grundschuldgläubiger in Eigentümer- oder Fremdgrundschuld unterschieden. Die Eigentümergrundschuld gehört dem Besitzer der Immobilie und nicht beispielsweise einer Bank. Eine ursprüngliche Fremdgrundschuld wird zur Eigentümergrundschuld, wenn der abgesicherte Kredit vollständig zurückbezahlt wurde, das heißt, wenn der Sicherungszweck entfallen ist. Der bisherige Grundschuldgläubiger, hat dann keine Rechte mehr an der Immobilie. Grundschulden werden in diesen Fällen jedoch nicht automatisch gelöscht, sondern bleiben unabhängig bestehen. Der Immobilieneigentümer kann somit über die Grundschuld frei verfügen.

Wenn bei einer Baufinanzierung eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank eingetragen wird, handelt es sich um eine Fremdgrundschuld. Die finanzierende Bank bleibt bis zum Wegfall des Sicherungszwecks Grundschuldgläubiger. Dadurch ist die Bank berechtigt, im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers ihre Forderungen durch eine Zwangsvollstreckung zu befriedigen.

Unterschiede zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld

Die Begriffe Buchgrundschuld und Briefgrundschuld bezeichnen im Gegensatz zu Eigentümer- und Fremdgrundschuld keine eigenständigen Arten der Grundschuld. Hierbei handelt es sich um einen Hinweis darauf, wie die Grundschulden dokumentiert wurden. Eine Briefgrundschuld entsteht, wenn bei der Eintragung die Ausfertigung eines Grundschuldbriefes beantragt wird. Erfolgt nur ein Eintrag ins Grundbuch, handelt es sich um eine Buchgrundschuld. Die Briefgrundschuld gilt in Deutschland zwar als Standard, in der Praxis wird jedoch häufiger die unkompliziertere Buchgrundschuld genutzt. Im Grundbuch erfolgt die Eintragung einer Buchgrundschuld immer mit dem Zusatz „ohne Brief „.

Ein Grundschuldbrief ist eine amtliche Urkunde, in der sowohl die Höhe sowie der Inhaber der Grundschuld eingetragen sind. Ein Grundschuldbrief ist ein Wertpapier, dessen Inhaber gleichzeitig der Gläubiger ist und die Rechte aus der Grundschuld einfordern kann. Eine Bank hält den Grundschuldbrief in der Regel so lange, bis eine darauf beruhende Finanzierung abbezahlt wurde. Danach erhält der Eigentümer der Immobilie den Grundschuldbrief von der Bank zugesandt und kann diesen gegebenenfalls ohne erneute Eintragung ins Grundbuch für weitere Finanzierungen nutzen.

Die Ausstellung eines Grundschuldbriefes ist mit zusätzlichen Kosten beim Grundbuchamt und beim Notar verbunden. Zu Problemen kann es kommen, wenn der Grundschuldbrief verloren geht. Die Löschung eines Grundschuldbriefes ist bei Verlust deutlich schwieriger und mit einem kostspieligen Aufgebotsverfahren verbunden, um den Grundschuldbrief für ungültig erklären zu lassen. Dies sind im Wesentlichen die Gründe dafür, dass in der Praxis häufig die einfachere Buchgrundschuld genutzt wird.

Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek

Eine Hypothek ist ebenfalls ein Grundpfandrecht. Durch eine Hypothek abgesicherte Kredite werden als Hypothekendarlehen bezeichnet. Im Unterschied zu Grundschulden verringert sich die Hypothek jedoch in dem Maße, wie der damit abgesicherte Kredit zurückgezahlt wird. Sobald der Kredit vollständig zurückbezahlt wurde, erlischt die Hypothek automatisch. Im Gegensatz dazu bleiben Grundschulden auch nach vollständiger Tilgung der Darlehen erhalten. Damit eine Grundschuld gelöscht werden kann, ist eine Löschungsbewilligung der Bank erforderlich.