Gesamtinvestitionskosten

Was sind Gesamtinvestitionskosten?

Gesamtinvestitionskosten sind sämtliche anfallenden Kosten für die Erstellung oder die Beschaffung eines Objekts. Als Gesamtkosten setzen sie sich aus fixen und variablen Kostenteilen zusammen. Die Gesamtinvestitionskosten (GIK) fallen demnach nicht zwangsläufig zum gleichen Zeitpunkt an. Entscheidend für die Zugehörigkeit der Kostenanteile zu den GIK ihre Notwendigkeit für die Erstellung bzw. Beschaffung des Objekts. Im Immobilienwesen sind die Gesamtinvestitionskosten eine Kennzahl, um Objekte vergleichbar zu machen. Diese Vergleichbarkeit kommt allen Beteiligten, vom Projektentwickler bis zum Investor, zugute.

Die Kostenanteile der Gesamtinvestitionskosten

Nur wenn gleiche Kostenbestandteile in die Berechnung der GIK eingehen, ist eine Vergleichbarkeit von Immobilienobjekten möglich. Für ein Investitionsobjekt (Gebäude oder ein Fahrzeug) fallen neben den fixen Kosten für den Kaufpreis zusätzlich variable Kosten an. Zu den variablen Kosten beim Fahrzeugkauf können Überführungsgebühren, Zulassungsgebühren und die Erste-Hilfe-Ausrüstung gehören. Die variablen Kosten eines Gebäudes (Bestandsimmobilie) sind beispielsweise erforderliche Renovierungen, Grundbuchkosten und die Notargebühren für den Kauf. Der Gesetzgeber hat einige Kostendefinitionen aus der Bauwirtschaft in DIN-Normen und in der Wertermittlungsverordnung (WertV) hinterlegt. Die Kennzahl GIK ist nicht vollständig gesetzlich geregelt.

Gesamtinvestitionskosten bei Immobilien

Die Gesamtinvestitionskosten setzen sich aus den aktivierungsfähigen (bilanzierungsfähigen) Aufwendungen für die Anschaffung einer Immobilie zusammen. Teile der variablen Kosten werden bei Immobiliengeschäften häufig als Transaktionskosten bezeichnet. Die Transaktionskosten fallen beim rechtlichen Übergang von Wirtschaftsgütern an. Insbesondere zählen zu den Transaktionskosten die Grunderwerbsteuer (bundeslandabhängig, etwa 5 Prozent), die Maklergebühren (etwa 3,5 Prozent des Nettokaufpreises) sowie Grundbucheinträge und Notargebühren. Die variablen Nebenkosten beim Immobilienerwerb werden insbesondere von privaten Anlegern, Käufern und Bauherren oftmals unterschätzt. Meist werden zumindest Teile der Transaktionskosten vom Käufer bzw. Bauherren bei der Darlehensaufnahme mitfinanziert.

Gesamtinvestitionskosten bei Projektentwicklungen

Bei Planungen von Immobilienprojekten fallen für den Investor keine Renovierungskosten oder Transferkosten an. Die Gesamtinvestitionskosten der Projektentwicklung ergeben sich aus den Anschaffungskosten für das Grundstück und den Herstellungskosten für das Gebäude. Hinzu kommen die Kosten für die Bestellung des Erbbaurechtes am Grundstück. Bei neuen Projekten werden neben den reinen Baukosten bzw. Grundstückskosten (beides Fixkosten) üblicherweise die Notarkosten, Grundbucheintragkosten, Baunebenkosten und anfallende Zinsen als variable Kosten in die GIK eingerechnet.

Berechnung der Gesamtinvestitionskosten

Wendlinger definiert die Immobilienkennzahl GIK in der Ausgabe „Immobilienkennzahlen: Fundierte Immobilienanalyse in der Praxis“ wie folgt:

Bauwerkskosten = Rohbau + Technik + Ausbau
Baukosten (BAK) = Bauwerkskosten + Aufschließungskosten + Einrichtungskosten + Kosten Außenanlagen
Errichtungskosten (ERK) = Baukosten (BAK) + Planungskosten + Nebenleistungen + Reserven
Gesamtinvestitionskosten (GIK) = Errichtungskosten (ERK) + Grundkosten + Finanzierungskosten + Makler, Provisionen, Marketing

Nach der vollständigen Errichtung des Immobilienobjekts (Errichtungskosten, ERK) ergeben sich die Gesamtinvestitionskosten durch das Hinzurechnen der variablen Bestandteile. Variable Kostenanteile sind in Wendlinger’s Berechnungsmuster die Grundkosten, Finanzierungskosten, der Makler, Provisionen und Marketing.

Berechnung der Bauwerkskosten (Gesetz)

Die Bauwerkskosten sind in DIN 276:2018-12 definiert und setzen sich aus Baukonstruktionen (Kostengruppe 300) und technischen Anlagen (Kostengruppe 400) zusammen. Die Bauwerkskosten werden häufig auch als Herstellungskosten bezeichnet. In die Herstellungskosten gehen die Aufwendungen für Rohbauarbeiten, Ausbauarbeiten und allgemeine Bauarbeiten ein. Die DIN 276 sowie der § 22 Abs. 2 WertV regeln außerdem den Begriff der Baunebenkosten (Kostengruppe 700). Zur Kostengruppe 700 gehören etwa Planungskosten, behördliche Gebühren, Versicherungen, Finanzierungskosten (Zinsen, Disagio usw.).

Vergleichbarkeit der Gesamtinvestitionskosten

Die Gesamtinvestitionskosten sind eine Kennzahl, um Objekte und Bauvorhaben vergleichbar zu machen. Problematisch ist dies, da beispielsweise die Grundstückspreise in den verschiedenen Regionen erheblich voneinander abweichen. Somit kann die Kennzahl keine sichere Auskunft über die Qualität des Objektes machen.

Allgemein wird zur Vergleichbarkeit von Immobilienobjekten der Wert pro Quadratmeter beziffert. Dazu werden die Gesamtinvestitionskosten durch die Quadratmeterzahl der Bruttogrundfläche geteilt. Problematisch ist, dass bei hohen Grundstückspreisen auch die Gesamtinvestitionskosten des Objekts und damit auch der ermittelte Quadratmeterpreis steigen. Hohe GIK pro qm lassen bei Abweichungen einzelner Faktoren der Objekte (z. B. hohe Grundstückspreise) keine Rückschlüsse auf Qualität oder die bautechnische Ausstattung zu. Vergleichbar sind die Werte jedoch, wenn die Objekte in ähnlicher Lage und ähnlichem Zeitraum erstellt werden. Für Investoren und Bauherren sind die GIK (pro qm) jedoch durchaus interessant, um die Ertragskraft der geplanten Investition zu vergleichen.

Wirtschaftlicher Erfolg für den Investor

Zum wirtschaftlichen Erfolg einer Immobilie können die Gesamtinvestitionskosten bzw. die GIK pro Quadratmeter ohne Anpassungen keine Aussage machen. Die Nachfrage des Marktes und damit die Vermietbarkeit des Objektes sind zudem von Faktoren abhängig, die nicht immer vorhersehbar sind. Der wirtschaftliche Erfolg einer Immobilie kann jedoch zusammen mit anderen Immobilienkennzahlen und Faktoren bewerten werden. Für die Wirtschaftlichkeit der Immobilie werden die Kennzahl Loan to Coast-Ratio (Verhältnis der maximalen Kredithöhe zum Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten) sowie laufende Aufwendungen und Erträge berücksichtigt.