Bestandsimmobilie

Was ist eine Bestandsimmobilie?

Wer eine Immobilie erwerben möchte, hat die Wahl zwischen einem Neubau oder einer Bestandsimmobilie. Bei Bestandsimmobilien handelt es sich um bereits vollständig vorhandene Gebäude, die schon genutzt werden. Das bezieht sich sowohl auf Wohn- als auch auf Gewerbeimmobilien.

Alle Bautätigkeiten sind abgeschlossen, weshalb allenfalls nur noch Verbindlichkeiten gegenüber Banken oder anderen Kapitalgebern bestehen. Dadurch können Sachverständige den Wert von Bestandsimmobilien ziemlich genau berechnen. Die anfallenden Kosten für die Instandhaltung sind meistens kalkulierbar. Als Kapitalanlage genutzt, ergibt sich der monatliche Gewinn aus den Verbindlichkeiten der Mieteinnahmen. Dieser wirkt sich auf den Wert der Bestandsimmobilie aus, weshalb der Gewinn prozentual zum Vermietungsstand steigt.

Steuervorteile beim Immobilienkredit nutzen

Beim Neubau fallen ebenfalls Verbindlichkeiten gegenüber Kapitalgebern aufgrund der Finanzierung  der Entwicklungskosten an. Nur wenige Bauträger oder Projektentwickler haben genügend Eigenkapital , um die Errichtung einer Immobilie komplett selbst zu bezahlen. Bestehende Kredite können allerdings bei der Weitervermietung aus den monatlichen Mieteinnahmen getilgt werden. So werden die Verbindlichkeiten nach und nach abgebaut.

Zudem können Eigentümer ihren Immobilienkredit steuerlich absetzen, wenn sie beabsichtigen, Wohnungen in der Zukunft zu verkaufen oder zu vermieten. Das gilt sowohl für eine Bestandsimmobilie als auch für einen Neubau. Mit den erzielten Einnahmen aus der Vermietung können Kreditnehmer ihre Darlehenszinsen vollständig in der Einkommenssteuererklärung als Werbungskosten angeben.

Die Bedeutung des Vermietungsstands

Für die Mieteinnahmen ergibt sich abhängig vom Vermietungsstand ein Soll- bzw. ein Ist-Wert:

  • Soll-Wert: Mietinnahmen bei einer vollständigen Vermietung der gesamten Immobilie
  • Ist-Wert: aktueller Vermietungsstand des Hauses

Der Ist-Wert nähert sich mit den Jahren dem Soll-Wert immer mehr an, je mehr Wohn- oder Gewerbeflächen der Inhaber vermietet.

Den Wert einer Bestandsimmobilie ermitteln

Verschiedene Kriterien bestimmen den Wert einer Bestandsimmobilie:

  • erzielbare Mieteinnahmen
  • Belastung durch Fremdkapital
  • Standort oder unmittelbares Umfeld
  • Modernisierungsstand
  • Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie

Sachverständige berechnen anhand dieser Sachverhalte den genauen Wert der Immobilie. Das Ergebnis entspricht dem Kaufpreis, den die Immobilie bei einem vollständigen Verkauf einbringen kann.

Risiken bei der Investition in Bestandsimmobilien

Eine Bestandsimmobilie zu kaufen, ist stets mit gewissen Risiken verbunden. Auf den ersten Blick wirken solche Gebäude häufig günstiger als Neubauten. Dennoch sollten sich Investoren die Frage zu den möglichen Kosten für Reparatur- und Sanierungsarbeiten stellen. Nicht immer können Sachverständige diese Kosten exakt kalkulieren. Je älter die Immobilie ist, desto wahrscheinlicher sind höhere Aufwendungen.

Was spricht für den Erwerb einer Bestandsimmobilie?

Bestandsimmobilien bieten Investoren einige Vorteile. Die Vorzüge bestehen vor allem aus:

  • Dem niedrigen Kaufpreis
  • Der größeren Chance auf eine Immobilie in einem Ballungsraum
  • Der bereits vorhandenen Infrastruktur

Die häufigsten Nachteile einer bestehenden Immobilie

Doch genauso gibt es einige nachteilige Aspekte, weshalb sich Investoren nicht nur auf die Worte der Verkäufer verlassen sollten:

  • Schwer kalkulierbaren Kosten für Renovierungen und Reparaturen
  • Eventuelle große verdeckte Mängel
  • Geringe Umgestaltungsmöglichkeiten
  • Geringe Energieeffizienz à Möglichkeit hoher Kosten für eine energetische Sanierung

Investoren sollten vor dem Kauf einer Immobilie deren technischen Stand genau prüfen, damit sie nicht veraltet ist.
Solche Nachteile ergeben sich bei einer bestehenden Immobilie sowohl für Investoren, die vermieten bzw. verkaufen, als auch für diejenigen, die selber darin wohnen möchten. Die Bestandsentwicklung einer Immobilie kann allerdings zu einer nachhaltigen Wertsteigerung führen.

Günstigere Investitionsmöglichkeiten

Anleger können auf verschiedenen Immobilienportalen im Internet weitere Immobilien-Investments tätigen. Der Vorteil solcher Plattformen liegt darin, dass Privatanleger nicht die komplette Bestandsimmobilie erwerben müssen. Stattdessen können sie zum Beispiel Wohnungen oder Häuser anteilig kaufen.

Anhand wichtiger Kennzahlen ordnen Experten die Immobilien einer eigenen Investmentklasse zu. Nichtsdestotrotz sollten sich Anleger auch vor einer solchen Investition  gründlich über die entsprechende Immobilie informieren, bevor sie eine Entscheidung treffen.

Aus unserem Blogazine