Bestandsimmobilie

Was ist eine Bestandsimmobilie?

Wer eine Immobilie erwerben möchte, kann sich zwischen Neubau und Bestandsimmobilie entscheiden. Bei Bestandsimmobilien handelt es sich um Immobilien, die bereits vollständig entwickelt und errichtet worden sind und schon genutzt werden. Sie können als Wohn- oder Gewerbeimmobilien erworben werden.

Diese weisen verschiedene Merkmale auf. Bestenfalls sind sie vollständig oder teilweise vermietet. Da bereits alle Bautätigkeiten abgeschlossen sind und nur noch Verbindlichkeiten gegenüber Banken oder anderen Kapitalgebern bestehen, kann der Wert von Bestandsimmobilien ziemlich genau berechnet werden. Die Kosten, die für die Instandhaltung anfallen, sind kalkulierbar. Werden die Verbindlichkeiten mit Mieteinnahmen verrechnet, ergibt sich ein monatlicher Gewinn, der sich auf den Wert der Bestandsimmobilie auswirkt. Der Gewinn steigt, je höher der Vermietungsstand ist.

Bei Bestandsimmobilien ergeben sich Verbindlichkeiten gegenüber Kapitalgebern. Beim Neubau fallen Verbindlichkeiten gegenüber Kapitalgebern aufgrund der Finanzierung der Entwicklungskosten an. Nur wenige Bauträger oder Projektentwickler haben genügend Eigenkapital, um die Errichtung einer Immobilie komplett selbst zu bezahlen. Aus steuerlicher Sicht ist das auch nicht sinnvoll. Kredite, die noch bestehen, können aus den monatlichen Mieteinnahmen getilgt werden. So werden die Verbindlichkeiten nach und nach abgebaut.

Die Bedeutung des Vermietungsstands

Für die Mieteinnahmen ergibt sich abhängig vom Vermietungsstand ein Soll- bzw. ein Ist-Wert. Mit dem Soll-Wert werden die Mieteinnahmen angegeben, die erzielt werden, wenn die Immobilie komplett vermietet ist. Mit dem Ist-Wert wird der aktuelle Vermietungsstand der Immobilie bezeichnet. Der Ist-Wert nähert sich dem Soll-Wert immer mehr an, je mehr Wohn- oder Gewerbeflächen vermietet sind.

Wert von Bestandsimmobilien

Der Wert einer Bestandsimmobilie wird durch verschiedene Kriterien bestimmt:

  • erzielbare Mieteinnahmen
  • Belastung durch Fremdkapital
  • Standort oder unmittelbares Umfeld
  • Modernisierungsstand
  • Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie.

Er kann von Sachverständigen genau berechnet werden. Dieser Wert entspricht dem Kaufpreis, der bei einem kompletten Verkauf der Immobilie veranschlagt werden könnte.

Risiken bei der Investition in Bestandsimmobilien

Wer in eine Bestandsimmobilie investieren möchte, sollte die damit verbundenen Risiken kennen. Sie sind auf den ersten Blick meistens günstiger als Neubauten, doch sollten die Kosten für Reparatur- und Sanierungsarbeiten nicht vergessen werden. Nicht immer können diese Kosten exakt kalkuliert werden. Diese Kosten fallen umso höher aus, je älter die Immobilie ist.

Vor- und Nachteile

Bestandsimmobilien haben Vor- und Nachteile für Investoren. Der niedrige Kaufpreis, die größere Chance auf eine Immobilie in einem Ballungsraum und die vorhandene gute Infrastruktur sind vorteilhaft. Nachteilig sind die schwer kalkulierbaren Kosten für Renovierungen und Reparaturen, eventuelle verdeckte Mängel und die geringen Umgestaltungsmöglichkeiten.

Sie sind häufig nicht energieeffizient. Hohe Kosten für eine energetische Sanierung können anfallen. Investoren sollten vor dem Kauf einer solchen Immobilie genau prüfen, auf welchem technischen Stand sie ist. Sie können technisch veraltet sein. Solche Nachteile ergeben sich für Investoren, die eine Bestandsimmobilie als Anlageobjekt erwerben möchten, genauso wie für diejenigen, die zu Wohnzwecken eine bereits bestehende Immobilie erwerben möchten.

Investition für Anleger

Anleger können auf verschiedenen Immobilienportalen im Internet in Bestandsimmobilien investieren. Solche Plattformen bieten den Vorteil, dass nicht die komplette Immobilie erworben werden muss. Anleger können Anteile an diesen Immobilien erwerben. Anhand wichtiger Kennzahlen werden solche Immobilien einer Investmentklasse zugeordnet. Dabei wird z. B. die Risikoklasse angegeben, die mit der Investition in eine die Immobilie verbunden ist. Anleger sollten sich vor der Investition gründlich über die entsprechende Immobilie informieren.