Beleihungswert

Was ist der Beleihungswert?

Bevor eine Bank einen Kredit für eine Immobilie vergibt, wird der Wert der Immobilie überprüft. So möchte die Bank das eigene Risiko bei einer Kreditvergabe möglichst gering halten. Dazu wird der sogenannte Beleihungswert der Immobilie ermittelt. Aus diesem ergibt sich dann die maximale Kredithöhe, die die Bank für die entsprechende Immobile zur Verfügung stellt.

Warum wird der Wert festgelegt?

Eine Immobilienfinanzierung ist in aller Regel immer als eine langfristige Finanzierung ausgelegt. Daher muss eine kreditgebende Bank sicherstellen, dass eine Darlehensrückzahlung auch dann gewährleistet ist, wenn der Kreditnehmer die laufende Tilgung und die Zinsen nicht mehr tragen kann. Das Darlehen muss dann durch den Verkauf oder eine Versteigerung der Immobilie zurückgezahlt werden. Damit im Falle eines Verkaufs oder einer Versteigerung der Immobilie die Darlehenssumme auf jeden Fall gedeckt ist, wird vor der Kreditvergabe der Beleihungswert der Immobilie festgestellt. Dieser Wert muss für einen Zeitraum von mindestens 30 Jahren Bestand haben, denn dies ist die durchschnittliche Dauer einer Immobilienfinanzierung.

Ermittlung

Der Beleihungswert einer Immobilie wird normalerweise nach zwei Methoden festgelegt. Welche Methode zur Anwendung kommt, richtet sich danach, ob es sich um selbstgenutztes oder vermietetes Wohneigentum handelt. Beim selbstgenutzten Wohneigentum wird dieser Wert in der Regel nach dem Sachwertverfahren ermittelt. Dabei werden Bau- und Bodenwert berücksichtigt. Der Bauwert wird entweder mithilfe eines Indexverfahrens hochgerechnet oder geschätzt. Wird der Bauwert geschätzt, zieht die Bank von den so berechneten Baukosten nochmals einen Sicherheitsabschlag von 10 bis 30 Prozent ab. Der Bodenwert errechnet sich aus der Quadratmeterzahl der Immobilie. Diese mit einem Quadratmeterpreis multipliziert, der auch langfristig zu erzielen ist.

Bei vermieteten Immobilien nutzen die meisten Banken das Ertragswertverfahren. Dabei wird der Ertrag aus den Mieteinnahmen pro Jahr abzüglich aller Kosten ermittelt, indem er mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert wird. Dieser setzt sich aus einer mehrfachen krisenfesten Jahresmiete, bei der Alter und Zustand sowie die Größe und Nutzung des Objekts berücksichtigt werden. Manche Banken setzen als Beleihungswert jedoch einen Mittelwert fest, der aus den Ergebnissen aus Sach- und Ertragswertverfahren besteht.

Beleihungs- und Verkehrswert – zwei unterschiedliche Bewertungen

Auch der Verkehrswert einer Immobilie wird nach dem Ertragswert- oder Sachwertfahren ermittelt. Dabei werden jedoch auch die Lage der Immobilie sowie die aktuelle Wohnungsmarktsituation berücksichtigt. Grundsätzlich liegt der Beleihungswert niemals über dem aktuellen Verkehrswert. Dies ist so im Pfandbriefgesetz verankert und soll möglichen Wertschwankungen der Immobilie entgegenwirken. Im Normalfall liegt der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie daher immer um 20 bis 30 Prozent höher als der Beleihungswert, der infolgedessen nur etwa 80 Prozent des tatsächlichen Kaufpreises oder der anfallenden Baukosten ausmacht. Durch diese Sicherheitsreserve minimieren die Banken ihr Risiko bei der Kreditvergabe.