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Anlageimmobilien

Was sind Anlageimmobilien?

Anlageimmobilien erwerben per Definition private und gewerbliche Investoren als Kapitalanlage. Dabei nutzt der Eigentümer die Anlageimmobilie nicht selbst, sondern schafft sich diese einzig zu Kapitalanlagezwecken an. Zinshäuser oder Renditeobjekte fallen ebenfalls unter diese Definition.

Immobilien gelten als sichere Kapitalanlagen und sind auch bei der Altersabsicherung beliebt. Im Vergleich zu klassischen Anlagemöglichkeiten (Wertpapiere, Edelmetalle) zeigen Anlageimmobilien in schwierigen Konjunkturphasen eine große Wertstabilität.

Direktes und indirektes Investieren in Anlageimmobilien

Bei Anlageimmobilien erwartet der Investor langfristig eine Wertsteigerung. Darüber hinaus kann ein Anlageobjekt durch Mieteinnahmen oder den Verkauf Gewinne erzielen. Möglich ist auch, als Investor indirekt in Immobilien zu investieren. Über Immobilienfonds bzw. Immobiliendarlehen legt man dabei Kapital in Grundbesitz an. Mit der Anlageklasse Immobilien im Portfolio lassen sich Kursschwankungen anderer Anlageklassen (z. B. Aktien und Anleihen) in der Regel gut ausgleichen.

Gründe für die Kapitalanlage in Immobilien

In konjunkturellen Niedrigzinsphasen erwirtschaftet das im Bankensektor angelegte Kapital nur geringe Zinserträge. Gleichzeitig profitieren Investoren bei der Darlehensaufnahme von den niedrigen Leitzinssätzen. Hinzu kommt, dass bei sehr niedrigem Zinsniveau die Renditen alternativer Kapitalanlagen wie beispielsweise Staatsanleihen an Rentabilität einbüßen. Im Gegensatz zu einer Kapitalanlage bei der Bank erwirtschaften Anlageimmobilien mit Miet- und Pachteinnahmen dauerhaft Erträge.

Oft sind Immobilien gerade in schwierigen konjunkturellen Phasen (wie der Nullzinspolitik der EZB) auf dem Immobilienmarkt noch gefragter. Bei anhaltender Wohnraumknappheit in der Stadt sowie unverändert guter Lage ist eine langfristige Wertsteigerung bei Immobilien wahrscheinlich. Mit stetig wachsenden Grundstücks- und Wohnungspreisen unterliegen Immobilien wiederum geringen Wertschwankungen. Im Vergleich zu Anlagen in Gold, Rohstoffen oder Start-up-Unternehmen gelten Anlageimmobilien als risikoarm sowie wertbeständig.

Erwerb von Anlageimmobilien im Überblick

Immobilienkauf (Direktinvestment)

Entscheidet sich der Anleger für die langfristige Kapitalbindung, strebt er an, Anlageimmobilien zu kaufen. Dabei handelt es sich um ein Direktinvestment, welches laut Definition unmittelbar dem Investor gehört.

In Niedrigzinsphasen ist die Finanzierung über Bau- und Hypothekendarlehen besonders günstig. Damit bleiben die Finanzierungskosten des Investors beim Kauf niedrig.

Was ist ein Anlageobjekt?

  • Eigentumswohnungen
  • Einfamilienhäuser
  • Doppelhäuser/Doppelhaushälften
  • Mehrfamilienhäuser
  • Gewerbeimmobilien (Büroräume, Lagerräume, Ladenflächen)

Immobiliengesellschaften

Diese Gesellschaften kaufen Immobilien im sanierungs- oder renovierungsbedürftigen Zustand auf, um sie mit hohem Gewinn weiter zu verkaufen. Auch private Anleger können sich daran beteiligen und Geld erwirtschaften.

Vermietung oder Verpachtung

Während der Mieter bei der Vermietung lediglich die Nutzungsrechte für das Objekt erhält, kann ein Pächter das Anlageobjekt per Definition gewerblich nutzen und die Früchte daraus ziehen (z. B. Ertrag aus dem gepachteten Acker). Pachtverträge sind auch bei Gebäuden möglich. So sind solche Anlageimmobilien häufig Restaurants bzw. Bars, welche die Besitzer meist verpachten oder verkaufen.

Mietshaus (Zinshaus)

Im Mietshaus befinden sich mehrere Wohnungen und/oder Gewerbeflächen (z. B. Ladenflächen, Büro- sowie Lagerräume, Fabrikhallen, Lagerräume). Durch die Vermietung der einzelnen Einheiten erhält der Eigentümer regelmäßige Mieteinnahmen.

Immobilienfonds (Indirektes Investment)

Ohne eine eigene Immobilie anzuschaffen, kann ein Investor in offene oder geschlossene Immobilienfonds investieren. Der Anleger kann sich für Immobilienfonds in bestimmten Regionen bzw. Branchen (z. B. Gewerbeobjekte, Mietobjekte) entscheiden. Das Portfolio des Investors, der Mix der Anlageimmobilien, spiegelt häufig seine Risikobereitschaft wider.

Crowdinvesting für Immobilien (Indirektes Investment)

Beim noch relativ jungen Crowdinvesting in Immobilien investieren überwiegend Kleinanleger in Immobilienprojekte. Auf Crowdinvesting-Plattformen im Internet stellen Projektentwickler ausgewählte Anlageimmobilien vor, an denen sich jeder mit sehr niedrigen Mindestbeträgen beteiligen kann.

Dabei können Anleger in Neubauprojekte sowie Revitalisierungen oder Refinanzierungen von Bestandsprojekten investieren. Crowdinvesting hat gegenüber Immobilienfonds den Vorteil, dass der Anleger zwar direkt in Anlageimmobilien investiert, seine Kapitaleinsätze aber sehr klein halten kann. Auch ist es möglich, gezielt in unterschiedlichste Projekte zu investieren (individuelles Portfolio) und damit eine beliebige Streuung des Risikos (Diversifikation) zu erreichen.

Vorteile des Crowdinvestments:

  • Einfache sowie unkomplizierte Investition im Internet
  • Anlage von kleinen Beträgen
  • Individuelle Diversifikation
  • Umfassende Informationen zum Projekt und den Beteiligten
  • Attraktive Renditen

Chancen und Risiken von Anlageimmobilien

Im Allgemeinen gibt es mehrere Vor- und Nachteile, wenn Investoren Immobilien als Anlage nutzen.

Chancen:

  • Geringe Wertschwankungen
  • Kontinuierlicher Wertzuwachs
  • Krisensicherer Sachwert
  • Sichere Kapitalanlage
  • Lange Lebensdauer
  • Dauerhafter Cashflow (Mieten u.ä.)
  • Steuervorteile
  • Baustein der Altersvorsorge
  • Beleihung möglich (Darlehen u.ä.)
  • Relativ guter Inflationsschutz
  • Konkreter Wert, vom Eigentümer bewohnbar

Risiken:

  • Hohe Anschaffungskosten
  • Lange Kapitalbindung
  • Standortgebunden
  • Unsichtbare Mängel des Gebäudes/Grundstücks
  • Ausgaben für Vermietung und Verpachtung
  • Steuererhöhungen
  • Nachfragerückgang auf dem Mietmarkt
  • Folgeinvestitionen durch Wartung und Reparatur von Gebäudeteilen
  • Zeitintensive Suche nach geeigneten Immobilienobjekten

Immobilienblasen bei Anlageimmobilien

Immobilienanleger schätzen die relative Wertbeständigkeit ihrer Investition. Im Gegensatz zu anderen Anlagemärkten erzielt der Immobilienmarkt dauerhaft gute Renditen. Allerdings sind auch Immobilienmärkte volatil. Erfahrungsgemäß wirken sich politische, soziale, kulturelle sowie internationale Ereignisse jedoch erst mit größerer Verzögerung auf Anlageimmobilien aus. Während Aktien- und Goldmärkte bereits auf geringe Unstimmigkeiten reagieren, ist der Immobilienmarkt meist wenig betroffen.

Erfahrungsgemäß zeigen sich die ersten Warnzeichen von Immobilienblasen bereits Jahre zuvor. Den Anlegern bleibt häufig ausreichend Zeit, ihre Immobilien zu verkaufen. Diese Zeiträume nutzen Spekulanten und greifen bei den vermeintlich risikobehafteten Anlagen zu.

Einflussfaktoren auf die Wertentwicklung

Auch wenn eine Anlage in Immobilien im Vergleich zu anderen Investitionen stabil ist, gibt es einige Faktoren, die sich auf den Wert von Immobilienanlagen auswirken:

·        Realer Vermögenszuwachs – Selbst in Phasen historischer Niedrigzinsen, in denen klassische Anlagen kaum Renditen abwerfen, bleiben die Risiken europäischer Anlageimmobilien überschaubar. Immobilien erzielen noch immer Renditen oberhalb der Inflationsrate und sind damit eine der wenigen Anlagemöglichkeiten, die einen realen Vermögenszuwachs generieren.

·        Europäische Geldpolitik – Einen entscheidenden Einfluss auf die Wertentwicklung von Immobilien hat die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Der von der EZB festgelegte Leitzins hat unmittelbaren Einfluss auf das Eigenkapital, die Zinsen sowie die Bonität.

·        Standort und lokaler Immobilienmarkt – Die demografischen bzw. wirtschaftlichen Entwicklungen am Standort (Nachfrage) sowie die Verfügbarkeit von Immobilienobjekten (Angebot) gehen in die Wertermittlung der Immobilie ein.

·        Gesetzliche Regelungen – Bestimmungen wie beispielsweise die „Mietpreisbremse“ oder die Überführung von Bauland zu Erhaltungsgebieten können die Nachfrage und damit die Rendite des Objekts beeinflussen.

·        Bausubstanz – Sowohl hochwertige Bausubstanz als auch gehobene Ausstattungen erzielen zusätzlich einen höheren Mietpreis. Sanierungen kommen ebenfalls langfristig der Wertentwicklung und Vermietbarkeit von Anlageimmobilien zugute.

Renditen bei Anlageimmobilien

Der Investor nutzt Kennzahlen, um die Rendite eins Hauses zu bestimmen und Objekte zu vergleichen. Bei Wohn- bzw. Geschäftsgebäuden legen Anleger die folgenden Hauptkennzahlen zur Bestimmung der Attraktivität der Immobilie zugrunde.

Bruttorendite

 (Brutto) Rendite = jährliche Nettokaltmiete / Kaufpreis

Dabei besteht die Bruttorendite nur aus der Nettokaltmiete, welche nicht-umlagefähige Betriebskosten ausschließt. Der Kaufpreis enthält dementsprechend weder Instandsetzungs- und Sanierungskosten, Notarkosten, Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer noch das Maklerhonorar.

Ist-Soll-Rendite

Lässt die aktuelle Rendite der Anlageimmobilie ein Mietsteigerungspotenzial erkennen (z. B. bei Leerständen), unterscheidet man zwischen der Ist-Rendite und der Soll-Rendite. Die aktuelle Rendite entspricht dabei der Ist-Rendite, wohingegen die realisierbare Rendite für die Soll-Rendite steht.

Gesamt-Rendite (Total Return)

 Gesamtrendite = Mietrendite + Wertsteigerungsrendite

Faktor

Faktor = Kaufpreis / jährliche Nettokaltmiete

Der Faktor ist das Verhältnis von Preis zu erzielbaren Rückflüssen und damit der Kehrwert zur Rendite. Mit diesem Ergebnis können Anleger die einzelnen Angebote besser vergleichen.

 

 

 

 

 

 

Fähigkeiten

Gepostet am

10. September 2019