Anlageimmobilien

Was sind Anlageimmobilien?

Anlageimmobilien werden zur Kapitalanlage erworben. Eine Anlageimmobilie wird dabei nicht vom Eigentümer selbst genutzt, sondern einzig zu Kapitalanlagezwecken angeschafft. Sie werden auch als Renditeobjekte oder Zinshäuser bezeichnet. Diese können Häuser, Eigentumswohnungen, Gewerbegebäude oder Grundstücke sein. Immobilien gelten als sichere Kapitalanlagen und sind auch bei der Altersabsicherung beliebt. Im Vergleich zu klassischen Anlagemöglichkeiten (Wertpapiere, Edelmetalle) zeigen Anlageimmobilien in schwierigen Konjunkturphasen eine große Wertstabilität.

Investieren in Anlageimmobilien

Bei Anlageimmobilien erwartet der Investor langfristig eine Wertsteigerung. Darüber hinaus kann ein Anlageobjekt durch Mieteinnahmen oder den Verkauf Gewinne erzielen. Möglich ist auch, als Investor indirekt in Immobilien zu investieren. Über Immobilienfonds oder Immobiliendarlehen wird Kapital in Grundbesitz angelegt. Mit der Anlageklasse Immobilien im Portfolio lassen sich Kursschwankungen anderer Anlageklassen (z. B. Aktien und Anleihen) in der Regel gut ausgleichen.

Gründe für die Kapitalanlage in Immobilien

In konjunkturellen Niedrigzinsphasen erwirtschaftet das im Bankensektor angelegte Kapital nur geringe Zinserträge. Gleichzeitig profitieren Investoren bei der Darlehensaufnahme von den niedrigen Leitzinssätzen. Hinzu kommt, dass bei sehr niedrigem Zinsniveau die Renditen alternativer Kapitalanlagen, wie beispielsweise Staatsanleihen, an Rentabilität einbüßen. Im Gegensatz zu einer Kapitalanlage bei der Bank erwirtschaftet die Anlageimmobilie mit Miet- und Pachteinnahmen dauerhaft Erträge.

Oft sind Immobilien gerade in schwierigen konjunkturellen Phasen (wie der Nullzinspolitik der EZB) auf dem Immobilienmarkt noch gefragter. Bei anhaltender Wohnraumknappheit und unverändert guter Lage steigt die Immobilie kontinuierlich in Ihrem Wert. Mit stetig steigenden Grundstücks- und Wohnungspreisen unterliegen Immobilien wiederum geringen Wertschwankungen. Im Vergleich zu Anlagen in Gold, Rohstoffen oder Startup-Unternehmen gelten Anlageimmobilien als risikoarm und wertbeständig.

Erwerb von Anlageimmobilien im Überblick

mmobilienkauf (Direktinvestment)

Entscheidet sich der Anleger für die langfristige Kapitalbindung, wird der Kauf des Anlageobjekts angestrebt. In Niedrigzinsphasen ist die Finanzierung über Bau- und Hypothekendarlehen besonders günstig. Damit bleiben die Finanzierungskosten des Investors niedrig.

Immobilienobjekte für die Anlage sind:

  • Eigentumswohnungen
  • Einfamilienhäuser
  • Doppelhäuser/Doppelhaushälften
  • Mehrfamilienhäuser
  • Gewerbeimmobilien (Büroräume, Lagerräume, Ladenflächen).

Immobiliengesellschaften

Diese Gesellschaften kaufen sanierungs- oder renovierungsbedürftige Immobilen auf, um sie mit hohem Gewinn zu verkaufen. Auch private Anleger können sich beteiligen.

Vermietung und Verpachtung

Während bei der Vermietung der Mieter lediglich die Nutzungsrechte für das Objekt erhält, kann ein Pächter das Objekt gewerblich nutzen und die Früchte daraus ziehen (z. B. Ertrag aus dem gepachteten Acker). Pachtverträge sind auch bei Gebäuden möglich. So werden Restaurants und Bars meist verpachtet oder verkauft.

Mietshaus (Zinshaus)

Im Mietshaus befinden sich Wohnungen und/oder Gewerbeflächen (z. B. Ladenflächen, Büro- und Lagerräume, Fabrikhallen, Lagerräume).

Immobilienfonds (Indirektes Investment)

Ohne eine eigene Immobilie anzuschaffen, kann ein Investor in offene oder geschlossene Immobilienfonds investieren. Der Anleger kann sich für Immobilienfonds in bestimmten Regionen oder Branchen (z. B. Gewerbeobjekte, Mietobjekte) entscheiden. Das Portfolio des Investors, der Mix der Anlageimmobilien, spiegelt häufig seine Risikobereitschaft wider.

Crowdinvesting für Immobilen (Indirektes Investment)

Beim noch relativ jungen Crowdinvesting investieren überwiegend Kleinanleger in Immobilienprojekte. Auf Crowdinvesting Plattformen im Internet werden ausgewählte Anlageimmobilien vorgestellt, an denen sich jeder mit sehr niedrigen Mindestbeträgen beteiligen kann.

Beim Crowdinvesting kann in Neubauprojekte sowie Revitalisierungen oder Refinanzierungen von Bestandsprojekten investiert werden. Crowdinvesting hat gegenüber Immobilienfonds den Vorteil, dass der Anleger zwar direkt in Anlageimmobilien investiert, seine Kapitaleinsätze aber sehr klein halten kann. Auch ist es möglich, gezielt in unterschiedlichste Projekte zu investieren (individuelles Portfolio) und damit eine beliebige Streuung des Risikos (Diversifikation) zu erreichen.

Vorteile des Crowdinvestments:

  • einfache und unkomplizierte Investition im Internet
  •  Anlage von kleinen Beträgen
  • individuelle Diversifikation
  • umfassende Informationen zum Projekt und den Beteiligten
  • attraktive Renditen.

Chancen und Risiken von Anlageimmobilien

Chancen:

  • geringe Wertschwankungen
  • kontinuierlicher Wertzuwachs
  • krisensicherer Sachwert
  • sichere Kapitalanlage
  • lange Lebensdauer
  • dauerhafter Cashflow (Mieten u.ä.)
  • Steuervorteile
  • Baustein der Altersvorsorge
  • Beleihung möglich (Darlehen u.ä.)
  • relativ guter Inflationsschutz
  • konkreter Wert, vom Eigentümer bewohnbar.

Risiken:

  • hohe Anschaffungskosten
  • lange Kapitalbindung
  • standortgebunden
  • unsichtbare Mängel des Gebäudes/Grundstücks
  • Ausgaben für Vermietung und Verpachtung
  • Steuererhöhungen, Nachfragerückgang auf dem Mietmarkt
  • Folgeinvestitionen durch Wartung und Reparatur von Gebäudeteilen
  • zeitintensive Suche nach geeigneten Immobilienobjekten.

Immobilienblasen bei Anlageimmobilien

Immobilienanleger schätzen die Wertbeständigkeit ihrer Investition. Im Gegensatz zu anderen Anlagemärkten erzielt der Immobilienmarkt dauerhaft gute Renditen. Allerdings sind auch Immobilienmärkte volatil. Erfahrungsgemäß wirken sich politische, soziale, kulturelle und internationale Ereignisse jedoch erst mit größerer Verzögerung auf dem Immobilienmarkt aus. Während Aktien- und Goldmärkte bereits auf geringe Unstimmigkeiten reagieren, ist der Immobilienmarkt meist wenig betroffen.

Erfahrungsgemäß zeigen sich die ersten Warnzeichen von Immobilienblasen bereits Jahre zuvor. Den Anlegern bleibt meist ausreichend Zeit, ihre Immobilien zu verkaufen. Diese Zeiträume nutzen Spekulanten und greifen bei den vermeintlich risikobehafteten Anlagen zu.

Einflussfaktoren auf die Wertentwicklung

  • Realer Vermögenszuwachs – Selbst in Phasen historischer Niedrigzinsen, in denen klassische Anlagen kaum Renditen abwerfen, bleiben die Risiken europäischer Anlageimmobilien überschaubar. Immobilien erzielen noch immer Renditen oberhalb der Inflationsrate und sind damit eine der wenigen Anlagemöglichkeiten, die einen realen Vermögenszuwachs generieren.
  • Europäische Geldpolitik – Einen entscheidenden Einfluss auf die Wertentwicklung von Immobilien hat die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Der von der EZB festgelegte Leitzins hat unmittelbaren Einfluss auf das Eigenkapital, die Zinsen und die Bonität.
  • Standort und lokaler Immobilienmarkt – Die demografischen und wirtschaftlichen Entwicklungen am Standort (Nachfrage) sowie die Verfügbarkeit von Immobilienobjekten (Angebot) gehen in die Wertermittlung der Immobilie ein.
  • Gesetzliche Regelungen – Die Nachfrage und damit die Rendite des Objekts können auch von Bestimmungen wie beispielsweise der „Mietpreisbremse“ oder die Überführung von Bauland zu Erhaltungsgebieten beeinflussen.
  • Bausubstanz – Schließlich lässt sich mit hochwertiger Bausubstanz und Ausstattung ein höherer Mietpreis erzielen. Sanierungen kommen langfristig der Wertentwicklung und Vermietbarkeit von Anlageimmobilien zugute.

Renditen bei Anlageimmobilien

Der Investor nutzt Kennzahlen, um die Rendite zu bestimmen und Objekte zu vergleichen. Bei Wohn- und Geschäftsgebäuden werden die folgenden Hauptkennzahlen zur Bestimmung der Attraktivität der Immobilie zugrunde gelegt.

Bruttorendite

(Brutto) Rendite = jährliche Nettokaltmiete / Kaufpreis

Zu beachten ist bei der Bruttorendite, dass die Nettokaltmiete keine nicht-umlagefähige Betriebskosten enthält. Der Kaufpreis enthält nicht die Instandsetzungs- und Sanierungskosten, Notarkosten, Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer oder das Maklerhonorar.

Ist-Soll-Rendite

Lässt die aktuelle Rendite ein Mietsteigerungspotenzial erkennen(z. B. bei Mietleerständen), wird zwischen der Ist-Rendite (aktuelle Rendite) und der Soll-Rendite (realisierbare Rendite) unterschieden.

Gesamtrendite (Total Return)

Gesamtrendite = Mietrendite + Wertsteigerungsrendite

Faktor

Faktor = Kaufpreis / jährliche Nettokaltmiete

Der Faktor ist das Verhältnis von Preis zu erzielbaren Rückflüssen und damit der Kehrwert zur Rendite (1 / Rendite).