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​Pflegeimmobilien werden immer gefragter. Der demografische Wandel ist dafür verantwortlich, dass der Bedarf an Pflegeeinrichtungen in ganz Deutschland stark wächst. Mit Blick auf die geburtenstarke „Baby-Boomer“-Generation, die in den kommenden Jahren ins Rentenalter eintritt, prognostizieren Experten eine besonders hohe Nachfrage. Laut einer Studie von 2016 wird die Anzahl der Pflegebedürftigen in Deutschland bis zum Jahr 2025 die drei Millionen Marke überschreiten

Auch langfristige Prognosen bezeugen eine langfristige Wertsteigerung bei Immobilien. Aus diesem Grund werden in naher Zukunft mehr Pflegeplätze gebraucht, als aktuell vorhanden sind. Neubauten von Pflegeeinrichtungen sind die notwendige Folge, weshalb eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage eine gute Investition darstellt.

Was sind Pflegeimmobilien?

Pflegeeinrichtungen bezeichnen Immobilien, die von öffentlicher oder privater Hand geführt werden und älteren Menschen einen Wohnraum bieten. Dabei gibt es einige Unterschiede, was die Betreuungsmöglichkeiten sowie die Wohnlage an sich betreffen. Gemeinsam haben sie, dass es altersgerechte sowie barrierefreie Wohnungen sind.

Pflegheime an sich bieten voll- oder teilstationäre Pflegedienstleistungen an. Dabei gibt es sowohl Ein- als auch Zweibettzimmer, die vollmöbliert sind und ein angrenzendes Bad besitzen.

Altersheime sowie betreutes Wohnen hingegen bieten komplette Wohnungen an, in welchen die Bewohner nach Pflegegrad versorgt werden. In solchen Pflegeappartements haben sie die Möglichkeit, einen eigenen Haushalt zu führen. Das Appartement beinhaltet häufig auch eine eigene Küche. Dienstleistungen, wie Kochen, Wäschewaschen oder Reinigungen können sie zusätzlich buchen.

Möglichkeiten der Kapitalanlage für Pflegeimmobilien

Um in solche Objekte zu investieren, gibt es verschiedene Möglichkeiten für Privatanleger. Diese Optionen bieten sich dafür an, um eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu nutzen:


Wie können Sie Seniorenwohnungen kaufen?

Neuer ist die Option, eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu nutzen, indem man Seniorenwohnungen einzeln kauft. Dabei werden die Immobilien in Apartments aufgeteilt. Früher war dies nur für vermögende Investoren möglich.

Im Grunde kauft der Privatanleger ein Apartment in einer Pflegeeinrichtung nach Wahl, wie eine normale Eigentumswohnung, mit der Absicht, diese zu vermieten. Im Gegensatz zu einer Wohnung schließt er den Mietvertrag nicht mit dem Bewohner ab, sondern mit dem Betreiber der Einrichtung. Dieser kümmert sich um den Mieterkontakt und etwaige Instandhaltungsarbeiten. Daraus ergeben sich bei der Pflegeimmobilie als Kapitalanlage einige Vorteile gegenüber einer Eigentumswohnung.

Was sind die Vorteile?

Dadurch, dass sich der Betreiber um beinahe alle Angelegenheiten kümmert, verringert das den eigenen Verwaltungsaufwand enorm. Wenn überhaupt, müssen Anleger meistens nur auf Eigentümer-Versammlungen erscheinen.

Zudem sind ihnen die Mieteinnahmen sicher, auch wenn das Apartment leer steht. Der Betreiber zahlt diese trotzdem.

Auch die Renditen sind relativ solide. Diese liegen zwischen vier und sechs Prozent des Kaufpreises.

Einer der wichtigsten Vorteile bei einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage liegt für viele Privatanleger in dem exklusiven Belegrecht. Das heißt, dass sie sich gleichzeitig einen Pflegeplatz ohne Warteliste im entsprechenden Pflegeheim sichern.

Welche Risiken gibt es, wenn Sie Pflegeimmobilien kaufen möchten?

Neben den Vorteilen muss man sich im Vorfeld bewusst sein, dass sich so eine Investition nur mit jahrzehntelangem Anlagehorizont auszahlt.

Zudem bestehen die gleichen Standortrisiken wie bei anderen Immobilien. Durch neue Straßen oder Flughäfen kann die Lärmbelästigung steigen, was die Attraktivität der Immobilie verringert. Sollte es dadurch zu Auslastungsproblemen kommen, ist die Chance hoch, dass die betreibende Firma insolvent gehen kann.

Darin liegt auch das größte Risiko bei einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage. Während der Insolvenz muss man mit Mietausfällen rechnen. Erst wenn eine neue betreibende Person ihre Immobilie übernimmt, fließen wieder Einnahmen.

Zudem muss der Betreiber die neuen rechtlichen Bestimmungen im Blick haben. Diese sind bei Pflegeeinrichtungen deutlich stärker reguliert und häufiger Änderungen unterworfen als bei Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Wenn sich die Firma nicht daran hält, kann sie die Einrichtung nicht mehr mit voller Kapazität betreiben, was zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten führt.

Tipps zur Qualität der Pflegeimmobilie

Daher sollte mit Bedacht die richtige Pflegeimmobilie ausgewählt werden, um diese Risiken so gering wie möglich zu halten.

  • Den lokalen Bedarf überprüfen

Beim Bau haben die Bauträger sowie die Betreiber eine Bedarfsanalyse durchgeführt, die jeder anfordern kann. Überzeugen sollte man sich dabei, dass im Einzugsgebiet mindestens 25.000 Einwohner erfasst sind und dabei gleichzeitig auch Personen dabei sind, die über 50 Jahre alt sind.

  • Etablierte Betreiber und Bauträger wählen

Dies führt dazu, dass sich das Insolvenzrisiko verringert. Wenn die betreibende Firma bereits zehn oder mehr Pflegezentren betreut, spricht es dafür, dass sie erfahrener und finanzstärker ist.

Der Bauträger sorgt hingegen dafür, dass der lokale Bedarf besteht und dass die Immobilie den gesetzlichen Verordnungen entspricht.

  • Größe der Pflegeimmobilie

Die Pflegeimmobilie, in die Privatanleger ihr Geld investieren, sollte 80 bis 120 Plätze nicht unterschreiten. Das verhindert einen Kostendruck des Betreibers und vermindert ebenfalls das Risiko auf Insolvenz.

Alternative: Am Bau selbst beteiligen

Alternativ können Investoren eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage nutzen, bevor sie überhaupt besteht. Dabei investieren sie in die Projektentwicklung von Pflegezentren. Nach der festgelegten Laufzeit erhalten sie ihre Investitionssumme inklusiver Zinsen zurück. Dieses Prinzip heißt Crowdinvesting in Immobilien und wird immer gefragter.

Häufig gestellte Fragen zu Pflegeimmobilien als Kapitalanlage:

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, um eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu nutzen?
  • Mindestens 18 Jahre alt sein
  • Erstwohnsitz in Deutschland
Welche Optionen gibt es, wenn ich mich für eine Geldanlage in Pflegeimmobilien interessiere?
  • Offene Fonds
  • Geschlossene Fonds
  • Aktien
  • Seniorenwohnung kaufen
Was sind die Vorteile, wenn ich eine Seniorenwohnung kaufe?
  • Geringer Verwaltungsaufwand
  • Mieteinnahmen relativ sicher
  • Exklusives Belegrecht
  • Steuerliche Vorteile
Welche Risiken sind mit der Investition in eine Seniorenwohnung verbunden?
  • Jahrzehntelange Kapitalanlage
  • Standort kann unattraktiv werden
  • Insolvenz des Betreibers
  • Rechtliche Bestimmungen müssen aktualisiert werden