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Immobilien-Investments erfreuen sich seit einigen Jahren zunehmender Beliebtheit. Viele Anleger suchen angesichts der niedrigen Zinsen nach renditeträchtigen Alternativen, ohne zu große Risiken einzugehen. Immobilien gelten dabei als sichere Kapitalanlage, deren Rendite die Zinsen von Tages- und Festgeldkonten deutlich übersteigt.

Neben dem Erwerb eines Eigenheims oder eines Mehrfamilienhauses gibt es jedoch zahlreiche weitere Formen des Immobilien-Investments wie Anleihen oder Crowdinvesting. Doch in welcher Form sollen Sparer investieren?

 Immobilien-Investments richtig beurteilen

Klingt eine Kapitalanlage lukrativ, sind voreilige Entschlüsse eine schlechte Wahl. Um Immobilien-Investments auf einer soliden Grundlage zu tätigen, sollten diese fünf Faktoren bei den Vorüberlegungen die Entscheidung vereinfachen:

  • Risikostreuung

Wer bei einem Investment alles auf eine Karte setzt, kann bei dieser Anlage auch alles verlieren. Statt nur in ein Projekt zu investieren, ist es sinnvoll, den Anlagebetrag auf mehrere Immobilien-Investments zu verteilen.

  • Mindestanlagen

Die Entscheidung für ein Immobilien-Investment muss sich auch nach dem zur Verfügung stehenden Kapital richten. Ein Investor mit einem vierstelligen Volumen kann zwischen anderen Projekten auswählen als ein Kleinanleger. Summen von 50 Euro und weniger reichen bereits aus, um sich an Crowdinvesting zu beteiligen. Auch offene Immobilienfonds bieten sich für Kleinanleger an. Die Einlage in einen geschlossenen Immobilienfonds ist hingegen erst ab einer Summe von 5.000 Euro möglich.

  • Kapitalbindung

Ist das Geld einmal investiert, ist der Zugriff versperrt. Bei der Entscheidung für ein Immobilien-Investment sollten Anleger daher unbedingt kalkulieren, welche Beträge wie lange entbehrlich sind.

  • Weitere Kosten

Mit der Investition alleine ist es nicht gemacht. Je nach Wahl der Kapitalanlage fallen Vermittlungskosten an, aber auch Beträge für Verwaltung, Makler, Modernisierung, Sanierung und Instandhaltung. Die Nebenkosten einer Geldanlage sind daher im Blick zu behalten und zu vergleichen.

  • Mitentscheiden

Je nach Immobilien-Investment kann das Mitbestimmungsrecht der Anleger ganz unterschiedlich ausfallen. Bei manchen Projekten bestimmen Investoren nur über die Summe und überlassen die Entscheidung für konkrete Objekte einem Manager. Die Wahl hängt daher auch von dem eigenen Anspruch an Mitbestimmung ab.

Die verschiedenen Möglichkeiten von Immobilien als Investments

Neben grundlegenden Aspekten der einzelnen Kapitalanlagen bei Immobilien spielt immer ein Risiko mit. Daher ist es vor der Entscheidung für ein Investment wichtig, die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Anlageformen zu beleuchten.

Kauf von Immobilien

Die naheliegendste Option besteht darin, Immobilienobjekte zu kaufen, um sie weiter zu vermieten. Dabei sorgen regelmäßige Mieten für gesicherte Einnahmen. Zudem steht es den Investoren von Immobilien offen, diese in Zukunft auch selbst zu bewohnen.

Aktuell ist vor allem in Großstädten ein Boom zu verzeichnen, was den Gedanken eines Kaufs sehr attraktiv gestaltet. Ob dieser Trend anhalten wird, ist allerdings nicht vorhersehbar.

Die größten Nachteile liegen vor allem in dem bürokratischen Aufwand sowie in den auftretenden Instandhaltungskosten. Zusätzlich besteht immer das Risiko, dass eine sinkende Nachfrage bzw. ein Leerstand den Geldfluss versiegen lassen kann. Sollte eine Immobilie zu einem Verlustgeschäft werden, ist meist das ganze Kapital bedroht, da aufgrund der hohen Investitionskosten keine Risikoverteilung stattfindet.

Das breite Feld der Immobilien-Fonds

Bei Immobilienfonds sind hauptsächlich offene und geschlossene Fonds zu unterscheiden. Erträge erwirtschaften Anleger durch Kursanstiege und Dividendenausschüttungen.

Gerade für Kleinanleger empfehlen Experten eher offene Immobilienfonds, da sie sich durch mehrere Vorteile auszeichnen:

  • Die Gesellschaften verteilen das Anlagekapital auf viele Immobilien, was bei Immobilien-Investments die Risiken minimiert.
  • Der Mindestanlagebetrag ist geringer. Entscheiden sich Investoren für einen Sparplan mit einem Immobilienfonds, genügen bei vielen Banken monatliche Beiträge zwischen 25 und 50 Euro.
  • Sparer können die Fondsanteile börsentäglich kaufen und verkaufen, wodurch sie flexibel

In den Paketen können sich jedoch einzelne weniger lukrative Objekte befinden, weshalb ein Restrisiko immer bleibt. Wer mittel- und langfristig anlegen will, kann allerdings auch hier mit guten Renditen rechnen. Im Blick behalten werden sollten die Nebenkosten für den Makler oder Verwalter, damit diese nicht übermäßig hoch ausfallen.

Geschlossene Fonds haben hingegen eine Bindung von bis zu 30 Jahren. Nach dem Erreichen des Zielbetrags schließt die Investmentgesellschaft den Fonds, sodass keine weiteren Investoren einsteigen können. Die minimale Beteiligung beträgt bei vielen geschlossenen Immobilienfonds 10.000 Euro, weshalb diese Form der Immobilien-Investments hauptsächlich für vermögende Anleger interessant ist.

Wichtig ist hierbei, auf die Rechtsform eines Fonds zu achten, denn daraus ergeben sich Rückschlüsse auf eine eventuelle Haftung für die Einlagen.

Anleger, die lange Kapital binden möchten, aber sich nicht mit Verwaltung und Instandhaltung auseinandersetzen möchten, finden mit einem geschlossenen Fonds eine Alternative zum direkten Immobilienkauf.

Immobilien-Aktien: hohe Gewinne bergen hohe Risiken

Anleger können sich mit dem Erwerb ihrer Aktien an den Erfolg großer Immobilienkonzerne beteiligen. Beispiele sind Vonovia und Deutsche Wohnen. Die Renditechancen liegen hier jeweils in der Kursentwicklung und den Dividendenzahlungen.

Es gilt jedoch eine typische Grundregel des Aktieninvestments: Auf die Kurse wirken vielfältige Faktoren ein. Verzeichnen die Aktienmärkte insgesamt Gewinne oder Verluste, beeinflusst das auch die Kurse von Immobilien-Investments. Das kann positiv oder negativ sein.

Bestenfalls entscheiden sich Sparer für einen mittel- oder langfristigen Anlagehorizont, ein allgemeines Börsentief können sie dann aussitzen. Wichtig ist zudem die Risikoverteilung. Investoren sollten sich nicht auf eine Immobilienaktie fokussieren. Vielleicht trifft ein Konzern betriebswirtschaftliche Fehlentscheidungen und die Aktionäre leiden darunter. Interessierte sollten lieber Aktien von mehreren Unternehmen kaufen und ein Teil ihres Kapitals in andere Branchen stecken.

Neue Variante auf dem Aktienmarkt: Real-Estate-Investment-Trusts

Real-Estate-Investment-Trusts stellen eine Besonderheit dar, welche es in Deutschland noch nicht sehr lange gibt. Erfüllen Unternehmen in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft bestimmte Kriterien, befreit sie der Staat von der Steuer. Sie müssen weder Körperschaftssteuer noch Gewerbesteuer abführen, nur die Aktionäre müssen ihre Erträge versteuern. Eine Voraussetzung für diese Steuerbefreiung ist, dass die Trusts mindestens 90 Prozent ihres Gewinns an die Anteilseigner ausschütten. Diese Immobilien-Investments verhalten sich ansonsten ähnlich zu den offenen Immobilien-Fonds.

Immobilien-Anleihen

Einige Immobilienfirmen realisieren ihre Projekte mit Anleihen. Sie vereinbaren keinen Kredit mit einer Bank, sondern holen sich das Kapital bei Privatanlegern. Sparer erhalten einen vereinbarten Zinssatz und am Ende der Laufzeit ihren Anlagebetrag zurück. Wie bei allen Anleihen hängt die Höhe des Zinssatzes von der Bonität des Kreditnehmers ab. Je mehr Zinsen er gewährt, desto höher ist das Ausfallrisiko. Bei börsennotierten Immobilienanleihen haben Anleger immer die Option des Verkaufs der Wertpapiere. Dadurch sind Kursgewinne oder Kursverluste möglich. Am Ende der Laufzeit überweist die Investmentgesellschaft 100 Prozent des Anlagebetrags, entsprechend bestimmen ausschließlich die Zinszahlungen die Rendite.

Immobilien-Investments für den kleinen Geldbeutel: Crowdinvesting

Beim Crowdinvesting in Immobilien finanziert der Schwarm ein eindeutig definiertes Vorhaben. Konkret handelt es sich beim Immobilien-Crowdinvesting unter anderem um ein Hotel, ein Gewerbegebäude mit vielen Wohnungen oder ein Mietshaus.

Die Umsetzung verantwortet eine Gesellschaft, im Regelfall gibt sie Inhaberschuldverschreibungen aus. Diese Wertpapiere gehören ebenfalls zur Kategorie der Anleihen, da Sparer festgelegte Zinszahlungen verbuchen und am Ende der Laufzeit den Anlagebetrag zurückerhalten. Die Mindestanlagesumme ist bei vielen Anbietern überschaubar und liegt bei ca. 1.000 Euro. Auch die Laufzeiten sind eher kurz, was für diese Form des Immobilien-Investments spricht.

Wenn das Projekt professionell geplant ist und für die jeweilige Immobilie eine ausreichende Nachfrage besteht, handelt es sich um eine solide Immobilien-Anlageform. Sparer sichern sich bei geringen Risiken eine attraktive Rendite, welche die Zinssätze von Tages- und Festgeldkonten bei Weitem übertreffen. Empfehlenswerte Gesellschaften achten bei ihren Immobilien-Investments zudem auf Nachhaltigkeit. Dadurch unterstützen Anleger gleichzeitig mit ihrer Kapitalanlage in grüne Immobilien den Umwelt- und Klimaschutz.

Dank der niedrigen Mindestanlagebeträge können Sparer ihr Kapital auf mehrere Crowdinvesting-Projekte verteilen und so die wünschenswerte Risikostreuung durchführen. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Gesellschaften ihr jeweiliges Immobilienprojekt detailliert beschreiben. Anleger wissen exakt, für welches Immobilienvorhaben sie Geld aufbringen. Das unterscheidet diese Anlageform von offenen Immobilienfonds, da deren Investoren keinen direkten Bezug zu den Immobilien haben.

Jenseits dieser objektiv zugänglichen Beurteilungsfaktoren bleibt auch hier ein Restrisiko bestehen. Die allgemeine Unübersichtlichkeit des Immobilienmarktes und mangelndes Insiderwissen können gerade für neue Anleger aufgrund der niedrigen Einstiegshürden zum kostspieligen Problem werden. Bei gescheiterten Projekten ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass unter Umständen der gesamte Einsatz verloren geht.

Keine Angst vor dem Einstieg

Das Angebot an Anlagen im Immobilienbereich ist breit gefächert. Wie der Immobilien-Investment-Vergleich deutlich werden lässt, gibt es keine allgemeingültige Empfehlung.

Die Geldanlage sollte sich nach vorhandenem Kapital, Kapitalbindung, aber auch nach der persönlichen Risikofreude und dem Wunsch nach Mitbestimmung richten.

Aktuell ist der Zeitpunkt mehr als günstig, um mit dem passenden Immobilien-Investment auch mit geringem Investitionsvolumen durchzustarten. Denn niedrige Zinsen und die steigenden Preise auf dem Immobilienmarkt versprechen Anlegern nach wie vor hohe Renditen.