Investitionen in Immobilien trotzen den gro√üen Krisen. Doch wie viele Menschen besitzen so viel Eigenkapital, um sich gleich mehrere H√§user zu kaufen? Schlie√ülich ist keine Geldanlage hundertprozentig sicher, weshalb eine Risikostreuung immer erstrebenswert ist. Anleger, die trotzdem in den Immobilienmarkt einsteigen m√∂chten, haben gl√ľcklicherweise einige Alternativen. Dazu geh√∂ren klassischerweise Immobilienfonds. Wir erkl√§ren anbei etwas genauer, was Anleger √ľber diese Geldanlage wissen sollte und welche Unterschiede es innerhalb dieser Investitionsart gibt.

Funktionsweise der Immobilienfonds

Immobilienfonds stellen klassische Investmentfonds mit einem Fokus auf Immobilienwerte dar. Sie ermöglichen die Beteiligung an Immobilienvorhaben ohne eigenständigen Erwerb eines Objekts. Diese Immobilienfonds lassen sich grob unterscheiden in offene und geschlossene Varianten. Die Rendite eines solchen Fonds besteht aus Verkaufserlösen und Mieteinnahmen. Ebenso können zinsbasierte Renditen hinzukommen.

Die grunds√§tzliche Funktionsweise entspricht der von anderen Investmentfonds. Anleger k√∂nnen einmalig oder fortlaufend (kontinuierlich) eine bestimmte Summe in den Fonds investieren. Im Gegenzug f√ľr ihr Kapital erhalten sie Fondsanteile. Der Fondsmanager investiert das Geld wiederum in die Anlageobjekte, also in diesem Fall in Immobilien.

Der Fondsverwalter erwirbt also f√ľr sein Portfolio passend:

  • Immobilien
  • Grundst√ľcke
  • vergleichbare Objekte

Er vermietet oder verkauft diese an anderer Stelle. Vermietung oder Verkaufserl√∂s tragen zur Rendite der Anleger bei, wobei der Verwalter der Immobilienfonds versucht, den Ertrag zu optimieren.¬†Die Gewinne aus den Immobiliengesch√§ften flie√üen zur√ľck und werden unter den Investoren beziehungsweise Beteiligten aufgeteilt. Die Auswahl der Immobilien und die Entscheidung √ľber Kauf und Verkauf obliegt dabei dem Fondsmanagement. Dieses folgt meist einer festgelegten Anlagestrategie.

Offene und geschlossene Immobilienfonds

Dabei haben Anleger die Wahl, geschlossene oder offene Immobilienfonds zu kaufen.

Zusammensetzung der Fonds

Bei Immobilienfonds sind mindestens 51 Prozent des Fonds-Volumens in Immobilien investiert. Den restlichen Teil des Volumens investieren die Fonds-Manager in andere Positionen wie:

  • Anleihen
  • Andere Zinspapiere
  • Nicht investierte Bar-Reserven

Wollen Investoren ihre Beteiligungen verkaufen, so ist eine hinreichende Liquidit√§t eine der Voraussetzungen, damit die Anteile zur√ľckgezahlt werden k√∂nnen. Mit den zugrunde liegenden Immobilien alleine w√§re dies nicht umsetzbar, da diese nicht jederzeit zu angemessenen Preisen ver√§u√üerbar sind.

Anleger profitieren von gesetzlichen Bestimmungen

Die Vorschrift, dass hinreichend Liquidit√§t vorzuhalten ist, wurde erst in Reaktion auf die Finanzkrise ab 2007 gesetzlich festgeschrieben. Im Zuge des massenhaften Verkaufs von Immobilien-Fondsanteilen mussten einige Fonds die R√ľcknahme f√ľr eine Weile aussetzen, sodass Investoren etwas l√§nger nicht an ihr Geld kamen. Zu dieser Zeit hatten Fonds einen gr√∂√üeren Anteil ihres Gesamtvolumens ausschlie√ülich in Immobilien investiert.

Im Rahmen der zahlreichen Verk√§ufe in der Finanzkrise standen entsprechend nicht gen√ľgend liquide Mittel zur Verf√ľgung, alle Verkaufsw√ľnsche zu erf√ľllen.Aus diesem Grund sieht das KAGB (Kapitalanlagegesetzbuch) inzwischen vor, dass in Investmentfonds von Immobilien auch Zinspapiere oder Barreserven vorhanden sind.

Weiterhin sind bestimmte Fristen vorgesehen, an die sich auch Anleger zu halten haben. Damit werden Immobilien-Investmentfonds in Krisenzeiten stabiler, während das Ausfallrisiko geringer ist.

Unterscheidung und Abgrenzung zu anderen Immobilien-Anlagemöglichkeiten

Neben Immobilien-Investmentfonds gibt es weitere Möglichkeiten der Immobilien-Anlage:

  • der physische Erwerb eines Objekts
  • die Beteiligung am Immobilien-Crowdinvesting
  • passive ETFs
  • REITs (Unternehmensaktien mit Immobilien-Schwerpunkt)

St√§rkste √Ąhnlichkeit zu Immobilienfonds: Crowdinvesting

Das Crowdinvesting hat eine gewisse √Ąhnlichkeit mit offenen Immobilien-Investmentfonds, unterscheidet sich jedoch in einigen Punkten von diesem. Das Crowdinvesting in Immobilien sieht keine Investition in einen Fonds und keine Beteiligung am Wertzuwachs einer Immobilie vor. Crowdinvestoren beteiligen sich meist in gr√∂√üerer Zahl als Kreditgeber an Immobilienvorhaben.

Sie gew√§hren der Gesellschaft ein nachrangiges Darlehen, f√ľr das sie im Gegenzug Zinsen erhalten. Bei dieser Investitionsform investieren Anleger ihre Summe f√ľr eine bestimmte festgelegte Zeit und erhalten Ihr Geld in Form der meist j√§hrlich ausbezahlten Rendite zur√ľck.

Ist das Ende der Laufzeit erreicht, kommt es zur R√ľckzahlung der Investitionssumme. Die Rendite ist dabei vom Erfolg des Immobilienvorhabens abh√§ngig.

Immobilienfonds im Vergleich mit anderen Fonds

Grunds√§tzlich funktionieren Immobilien-Investmentfonds wie andere Fonds. Anleger investieren hierbei entweder einmalig oder fortlaufend eine bestimmte Investitionssumme in den Fonds. Die Fondsgesellschaft investiert anschlie√üend das Geld in Immobilien, Grundst√ľcke und andere Objekte.

Haltefrist aufgrund fehlender Liquidität

Ein wesentlicher Unterschied zu sonstigen Investmentfonds besteht in der sogenannten Haltefrist.¬†Eine solche Haltefrist haben Anleger zu ber√ľcksichtigen, wenn sie Ihre Anteile wieder ver√§u√üern m√∂chten. Der Hintergrund der Haltefrist h√§ngt mit der fehlenden Liquidit√§t der Immobilien zusammen. Anders als beispielsweise Anleihen oder Aktien sind Immobilien nicht jederzeit handelbar. Das Verkaufsgesch√§ft nimmt eine l√§ngere Zeit in Anspruch, da zun√§chst der Wert durch einen Gutachter zu ermitteln ist und anschlie√üend ein K√§ufer gefunden werden muss. Ausschlaggebend f√ľr die Bestimmung der Haltefrist ist das Kaufdatum der Fondsanteile.

Handelt es sich um offene Immobilien-Investmentfonds, deren Kaufdatum nach dem 22. Juli 2013 liegt, gilt:

  • eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten
  • eine R√ľckgabe-Ank√ľndigungsfrist von 12 Monaten
  • bestimmte R√ľcknahmetermine

Was die R√ľcknahmetermine betrifft, so d√ľrfen Fondsgesellschaften selbst bestimmen, wann sie die Fondsanteile zur√ľcknehmen. Manche Gesellschaften bieten auch eine jederzeitige R√ľcknahme an. Diese Fristen sind unabh√§ngig von der Investitionssumme f√ľr s√§mtliche Investoren verbindlich.

Immobilienfonds ‚Äď Chancen und Vorteile aus Anlegersicht

Immobilien-Investmentfonds bieten Anlegern die M√∂glichkeit, von den Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu profitieren, ohne selbst ein physisches Objekt erwerben zu m√ľssen. Damit entfallen die hohen Anschaffungskosten und die Herausforderungen der Wartung und Instandhaltung. Die Beteiligung ist bereits ab kleineren Summen m√∂glich. Dies erm√∂glicht Flexibilit√§t in der Zusammenstellung eines Anlageportfolios. Davon profitiert auch das Risikomanagement. Zu ber√ľcksichtigen ist, dass Immobilienfonds generell das Risiko von Kursverlusten bergen. Grunds√§tzlich ist auch hier ein Totalverlust denkbar.

Offene Immobilien-Investmentfonds gelten als vergleichsweise solide und geeignet f√ľr sicherheitsorientierte Anleger. Ihre Renditen sind jedoch meist √ľberschaubar, w√§hrend sie gleichzeitig die Geb√ľhren im Auge behalten sollten. Mit offenen Immobilienfonds k√∂nnen Investoren auf einfache Weise an den Entwicklungen des Marktes teilhaben. Sie investieren in regulierte Fondsprodukte, die sich als Teil eines gr√∂√üeren diversifizierten Portfolios eignen.

Geschlossene Immobilienfonds haben ein größeres Renditepotential, sind jedoch hochspekulativ. Daher sollten nur erfahrene und vermögende Anleger diese Geldanlage nutzen. Alternative Chancen finden Investoren im Immobilien-Crowdinvesting sowie in ETFs und REITs.

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