Immobilienfonds: Investieren ohne Eigentum

Investitionen in Immobilien trotzen den großen Krisen. Doch wie viele Menschen besitzen so viel Eigenkapital, um sich gleich mehrere Häuser zu kaufen? Schließlich ist keine Geldanlage hundertprozentig sicher, weshalb eine Risikostreuung immer erstrebenswert ist. Anleger, die trotzdem in den Immobilienmarkt einsteigen möchten, haben glücklicherweise einige Alternativen. Dazu gehören klassischerweise Immobilienfonds. Wir erklären anbei etwas genauer, was Anleger über diese Geldanlage wissen sollte und welche Unterschiede es innerhalb dieser Investitionsart gibt.

Funktionsweise der Immobilienfonds

Immobilienfonds stellen klassische Investmentfonds mit einem Fokus auf Immobilienwerte dar. Sie ermöglichen die Beteiligung an Immobilienvorhaben ohne eigenständigen Erwerb eines Objekts. Diese Immobilienfonds lassen sich grob unterscheiden in offene und geschlossene Varianten. Die Rendite eines solchen Fonds besteht aus Verkaufserlösen und Mieteinnahmen. Ebenso können zinsbasierte Renditen hinzukommen.

Die grundsätzliche Funktionsweise entspricht der von anderen Investmentfonds. Anleger können einmalig oder fortlaufend (kontinuierlich) eine bestimmte Summe in den Fonds investieren. Im Gegenzug für ihr Kapital erhalten sie Fondsanteile. Der Fondsmanager investiert das Geld wiederum in die Anlageobjekte, also in diesem Fall in Immobilien.

Der Fondsverwalter erwirbt also für sein Portfolio passend:

• Immobilien
• Grundstücke
• vergleichbare Objekte

Er vermietet oder verkauft diese an anderer Stelle. Vermietung oder Verkaufserlös tragen zur Rendite der Anleger bei, wobei der Verwalter der Immobilienfonds versucht, den Ertrag zu optimieren. Die Gewinne aus den Immobiliengeschäften fließen zurück und werden unter den Investoren beziehungsweise Beteiligten aufgeteilt. Die Auswahl der Immobilien und die Entscheidung über Kauf und Verkauf obliegt dabei dem Fondsmanagement. Dieses folgt meist einer festgelegten Anlagestrategie.

Offene und geschlossene Immobilienfonds

Dabei haben Anleger die Wahl, geschlossene oder offene Immobilienfonds zu kaufen.

Zusammensetzung der Fonds

Bei Immobilienfonds sind mindestens 51 Prozent des Fonds-Volumens in Immobilien investiert. Den restlichen Teil des Volumens investieren die Fonds-Manager in andere Positionen wie:

• Anleihen
• Andere Zinspapiere
• Nicht investierte Bar-Reserven

Wollen Investoren ihre Beteiligungen verkaufen, so ist eine hinreichende Liquidität eine der Voraussetzungen, damit die Anteile zurückgezahlt werden können. Mit den zugrunde liegenden Immobilien alleine wäre dies nicht umsetzbar, da diese nicht jederzeit zu angemessenen Preisen veräußerbar sind.

Anleger profitieren von gesetzlichen Bestimmungen

Die Vorschrift, dass hinreichend Liquidität vorzuhalten ist, wurde erst in Reaktion auf die Finanzkrise ab 2007 gesetzlich festgeschrieben. Im Zuge des massenhaften Verkaufs von Immobilien-Fondsanteilen mussten einige Fonds die Rücknahme für eine Weile aussetzen, sodass Investoren etwas länger nicht an ihr Geld kamen. Zu dieser Zeit hatten Fonds einen größeren Anteil ihres Gesamtvolumens ausschließlich in Immobilien investiert.

Im Rahmen der zahlreichen Verkäufe in der Finanzkrise standen entsprechend nicht genügend liquide Mittel zur Verfügung, alle Verkaufswünsche zu erfüllen.Aus diesem Grund sieht das KAGB (Kapitalanlagegesetzbuch) inzwischen vor, dass in Investmentfonds von Immobilien auch Zinspapiere oder Barreserven vorhanden sind.

Weiterhin sind bestimmte Fristen vorgesehen, an die sich auch Anleger zu halten haben. Damit werden Immobilien-Investmentfonds in Krisenzeiten stabiler, während das Ausfallrisiko geringer ist.

Unterscheidung und Abgrenzung zu anderen Immobilien-Anlagemöglichkeiten

Neben Immobilien-Investmentfonds gibt es weitere Möglichkeiten der Immobilien-Anlage:

• der physische Erwerb eines Objekts
• die Beteiligung am Immobilien-Crowdinvesting
• passive ETFs
• REITs (Unternehmensaktien mit Immobilien-Schwerpunkt)

Stärkste Ähnlichkeit zu Immobilienfonds: Crowdinvesting

Das Crowdinvesting hat eine gewisse Ähnlichkeit mit offenen Immobilien-Investmentfonds, unterscheidet sich jedoch in einigen Punkten von diesem. Das Crowdinvesting in Immobilien sieht keine Investition in einen Fonds und keine Beteiligung am Wertzuwachs einer Immobilie vor. Crowdinvestoren beteiligen sich meist in größerer Zahl als Kreditgeber an Immobilienvorhaben.

Sie gewähren der Gesellschaft ein nachrangiges Darlehen, für das sie im Gegenzug Zinsen erhalten. Bei dieser Investitionsform investieren Anleger ihre Summe für eine bestimmte festgelegte Zeit und erhalten Ihr Geld in Form der meist jährlich ausbezahlten Rendite zurück.

Ist das Ende der Laufzeit erreicht, kommt es zur Rückzahlung der Investitionssumme. Die Rendite ist dabei vom Erfolg des Immobilienvorhabens abhängig.

Immobilienfonds im Vergleich mit anderen Fonds

Grundsätzlich funktionieren Immobilien-Investmentfonds wie andere Fonds. Anleger investieren hierbei entweder einmalig oder fortlaufend eine bestimmte Investitionssumme in den Fonds. Die Fondsgesellschaft investiert anschließend das Geld in Immobilien, Grundstücke und andere Objekte.

Haltefrist aufgrund fehlender Liquidität

Ein wesentlicher Unterschied zu sonstigen Investmentfonds besteht in der sogenannten Haltefrist. Eine solche Haltefrist haben Anleger zu berücksichtigen, wenn sie Ihre Anteile wieder veräußern möchten. Der Hintergrund der Haltefrist hängt mit der fehlenden Liquidität der Immobilien zusammen. Anders als beispielsweise Anleihen oder Aktien sind Immobilien nicht jederzeit handelbar. Das Verkaufsgeschäft nimmt eine längere Zeit in Anspruch, da zunächst der Wert durch einen Gutachter zu ermitteln ist und anschließend ein Käufer gefunden werden muss. Ausschlaggebend für die Bestimmung der Haltefrist ist das Kaufdatum der Fondsanteile.

Handelt es sich um offene Immobilien-Investmentfonds, deren Kaufdatum nach dem 22. Juli 2013 liegt, gilt:

• eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten
• eine Rückgabe-Ankündigungsfrist von 12 Monaten
• bestimmte Rücknahmetermine

Was die Rücknahmetermine betrifft, so dürfen Fondsgesellschaften selbst bestimmen, wann sie die Fondsanteile zurücknehmen. Manche Gesellschaften bieten auch eine jederzeitige Rücknahme an. Diese Fristen sind unabhängig von der Investitionssumme für sämtliche Investoren verbindlich.

Immobilienfonds – Chancen und Vorteile aus Anlegersicht

Immobilien-Investmentfonds bieten Anlegern die Möglichkeit, von den Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu profitieren, ohne selbst ein physisches Objekt erwerben zu müssen. Damit entfallen die hohen Anschaffungskosten und die Herausforderungen der Wartung und Instandhaltung. Die Beteiligung ist bereits ab kleineren Summen möglich. Dies ermöglicht Flexibilität in der Zusammenstellung eines Anlageportfolios. Davon profitiert auch das Risikomanagement. Zu berücksichtigen ist, dass Immobilienfonds generell das Risiko von Kursverlusten bergen. Grundsätzlich ist auch hier ein Totalverlust denkbar.

Offene Immobilien-Investmentfonds gelten als vergleichsweise solide und geeignet für sicherheitsorientierte Anleger. Ihre Renditen sind jedoch meist überschaubar, während sie gleichzeitig die Gebühren im Auge behalten sollten. Mit offenen Immobilienfonds können Investoren auf einfache Weise an den Entwicklungen des Marktes teilhaben. Sie investieren in regulierte Fondsprodukte, die sich als Teil eines größeren diversifizierten Portfolios eignen.

Geschlossene Immobilienfonds haben ein größeres Renditepotential, sind jedoch hochspekulativ. Daher sollten nur erfahrene und vermögende Anleger diese Geldanlage nutzen. Alternative Chancen finden Investoren im Immobilien-Crowdinvesting sowie in ETFs und REITs.