Immobilieninvestments gelten nach wie vor als sichere Geldanlage. Wer sich intensiv mit dem Thema Immobilienanlagen beschäftigt und die Vorgänge auf dem Markt beobachtet, ist aufgrund der hohen Nachfrage und den niedrigen Zinsen vielleicht schon über den Begriff der Immobilienblase gestolpert. Doch was genau hat es mit dieser Bezeichnung auf sich? Welche Gründe sind für diese Entwicklung ausschlaggebend und welche Chancen können daraus resultieren?

 

Was versteht man unter einer Immobilienblase?

Eine Immobilienblase stellt eine Spekulationsblase innerhalb des Immobilienmarktes dar. Damit eine solche entsteht, muss eine Reihe verschiedener Umstände auf dem Immobilienmarkt gegeben sein.

  • Es besteht eine höhere Nachfrage nach Immobilien, als auf dem Markt zur Verfügung stehen.
  • Um sich dem Markt anzupassen, heben Besitzer bzw. Verkäufer die Immobilienpreise an.
  • Aufgrund der erhöhten Nachfrage sind Immobilienkäufer dazu bereit, gesteigerte Preise für die angebotenen Realitäten zu bezahlen.
  • Dadurch entsteht eine Kettenreaktion bzw. es entsteht der Effekt, der an das Aufpumpen einer Blase erinnert: Ein Immobilienbesitzer betrachtet die Preise der Konkurrenz und erhöht den eigenen Verkaufspreis zusätzlich. Der nächste Verkäufer handelt genauso, bis die Wertentwicklung der Immobilien ein Maximum erreicht.

Aus welchen Gründen resultiert eine Immobilienblase?

Es gibt verschiedene Gründe, die für die wachsende Immobilienpreisentwicklung verantwortlich sind.

Wie trägt die Überbewertung zur Immobilienblase bei?

Grundsätzlich geht von einer wachsenden Immobilienpreisentwicklung noch nicht die Gefahr Blasenbildung aus. Kritisch wird es jedoch, wenn die Kaufpreise den realen Sachwert übersteigen. Das markanteste Merkmal für eine überbewertete Immobilie ist die Relation zwischen dem Kaufpreis und den Mieten.
Die Mietpreise können Investoren heranziehen, um den Objektwert einer Immobilie zu ermitteln. Als Faustregel gilt: Stufen Sie eine Immobilie als überbewertet ein, wenn der Kaufpreis der Summe von 30 Kaltmieten entspricht oder diesen Betrag übersteigt.

Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt?

Die Immobilienblase platzt dann, wenn die Preise einen Gipfel erreicht haben. Dieses Preis-Maximum hat zur Folge, dass viele Käufer und Investoren mit diesem Preis-Niveau nicht mehr einverstanden sind und deshalb ganz plötzlich nicht mehr weiter spekulieren oder investieren. Tritt dies ein, sinken die Immobilienpreise in einer kurzen Zeitspanne auf ein niedriges Niveau herunter.

Ein weiterer Faktor für das Platzen einer Immobilienblase kann das Aufkommen von Bauprojekten sein. In diesem Fall erweitert sich das Angebot auf dem Markt und die Nachfrage ist nicht mehr nur auf wenige Immobilienprojekte limitiert. Reist die Immobilienblase auf, verkaufen Immobilienbesitzer ihre Objekte folglich zu sehr niedrigen Preisen.

Zusätzlich verantwortlich für das Platzen der Immobilienblase kann das Vorgehen der Europäischen Zentralbank (EZB) sein. Wenn die europäische Finanzzentrale die Anhebung des Leitzinses veranlasst, summieren sich auch die Zinsen für Bauvorhaben. In diesem Fall prallen teure Kreditangebote auf unerschwingliche Immobilienpreise. Auch dann verlieren Anleger das Interesse an Investments, was die Immobilienkrise auslösen kann.

Von dieser Krise sind besonders die Immobilienbesitzer betroffen. Durch den Interessensverlust müssen sie ihre Projekte zu günstigen Preisen veräußern oder können nur geringe Mieten verlangen. Durch die geringen Einnahmen haben die Immobilienbesitzer nicht genügend Einkünfte, um ihre Kredite zu bezahlen.

Welche Chancen entstehen nach einer geplatzten Immobilienblase?

Wie nach jeder Krise gibt es jedoch für Investoren auch Perspektiven. Für alle Geldanleger, die gerne in Immobilien investieren wollen, ist der Zeitpunkt nach dem Preis-Maximum eine gute Möglichkeit, in den Immobilienmarkt einzusteigen. Nachdem viele Immobilienbesitzer ihre Projekte nun dennoch verkaufen wollen, bieten sie diese zu günstigen Preisen zum Verkauf an.

Muss Deutschland eine Immobilienblase befürchten?

Betrachtet man einen gewissen Zeitraum, sind zwar immer wieder preisliche Höhen und Tiefen erkennbar, besonders in den deutschen Großstädten. Diese sind aber nicht so gravierend, dass man von einer Immobilienblase sprechen könnte. Tatsache ist jedoch, dass es in deutschen Ballungszentren schwieriger ist, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Aufgrund der hohen Nachfrage und des geringen Angebots können es sich Vermieter leisten, teure Mietpreise zu verlangen. Dennoch ist der deutsche Immobilienmarkt im Vergleich zu anderen Ländern eher konstant. Auch die einsetzenden Corona-Krise in 2020 erzeugte keine Immobilienblase oder deutete auf ein Platzen der Immobilienblase hin.

In Deutschland ist es nach wie vor möglich, eine solide Immobilienfinanzierung von einer Bank zu erhalten. Im Vergleich zur USA praktiziert man hier keine wackelige Kreditvergabe.

Betrachtet man das Verhältnis zwischen ländlichem Wohnraum und Ballungszentren in Deutschland, leben mehr Bürger in den Vororten als direkt in den Metropolen. Hier sind die Immobilienpreise weiterhin ausgewogen.

Innerhalb der deutschen Haushalte lässt sich keine Verschuldung feststellen. Daraus kann man folgern, dass der Mittelstand langfristig im Stande ist, Baufinanzierungen zu begleichen.
Letztlich findet in Deutschland ein kontinuierlicher Trend am Bau von neuen Immobilien statt, sodass immer noch ein akzeptables Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage besteht. Attraktive Preise und niedrigen Zinsen sprechen dafür, in Immobilien zu investieren.

Fazit

Der Begriff Immobilienblase steht für einen Prozess auf dem Immobilienmarkt, der durch Spekulation entsteht. Voraussetzung ist, dass das Angebot an Immobilien geringer ist und die Nachfrage entsprechend zu hoch. Immobilienverkäufer haben dann die Möglichkeit, die Verkaufspreise höher anzusetzen. Die potenziellen Käufer fügen sich und zahlen diese Preise. Die Anbieter auf dem Markt schaukeln die Preise so lange hoch, bis die Immobilienblase platzt. Dann sind die Preise so hoch, dass die Interessenten abspringen. Die Immobilienbesitzer müssen dann ihre Angebote zu drastisch günstigen Preisen verkaufen. Untersuchungen der aktuellen Lage zeigen jedoch, dass nach den Schwankungen im Jahr 2020 derzeit keine Immobilienblase erkennbar ist.