In Niedrigzinszeiten bringen klassische Anlageformen nur niedrige Renditen. Alternativen müssen Investoren in diesen Zeiten in anderen Feldern suchen. Besonders der Immobilienbereich ist in diesem Fall interessant, da die Zukunftschancen in dieser Branche auf Erfolg stehen. Neben dem direkten Kauf einer Immobilie gibt es einige andere Formen, sich im Immobilienmarkt zu beteiligen. Eine davon stellen die Immobilienanleihen dar.
Aus diesem Grund gehen wir anbei näher darauf ein, was es mit dieser Anlagemöglichkeit auf sich hat. Wie behauptet sich die Kapitalanlage im Vergleich zu anderen Investitionsformen in Immobilien?

Was sind Immobilienanleihen?

Anleihen im Immobilienbereich werden auch als Hypothekenanleihen bezeichnet.
Das Konzept stammt ursprünglich aus dem Bereich der Pfandbriefbanken. Dabei handelt es sich allerdings nicht um den klassischen Hypothekenpfandbrief. Dieser setzt voraus, dass eine Immobilie maximal mit 60 Prozent des Wertes beliehen werden darf.
An solche Pfandbriefe sind hohe Auflagen an die Einhaltung der Rechtsvorschriften gebunden. Aus diesem Grund gelten Pfandbriefe als mündelsicher. Das bedeutet, dass Werteverluste bei dieser Anlage quasi ausgeschlossen sind.

Anfang der 1990er-Jahre stieg die Nachfragen nach sicheren Anlagen, weshalb das Wertpapiergeschäft um den Bereich besicherter Anleihen erweitert wurde.

  • Daher ist unter einer Hypothekenanleihe heute eine Art Mischform einer Unternehmensanleihe mit unterlegten Sicherheitsstrukturen zu verstehen.

Das bedeutet in der Praxis, dass jede Anleihe, die einen Bezug zu Immobilien hat, eine Immobilienanleihe darstellt. Wird der Begriff eng gefasst, handelt es sich um eine Anleihe oder Schuldverschreibung, bei der eine Immobilie als Sicherheit verwertet werden kann.

Genau diese recht schwammige Definition erfordert von einem Anlieger höchste Sorgfalt bei der Überprüfung eines entsprechenden Investitionsprojektes.

Angeboten werden zudem häufig „Blind Pools„, bei denen Anleger nur die Investitionskriterien, aber nicht die konkrete Immobilie kennen. Besonders unerfahrene Investoren sollten solche Immobilienanleihen nicht kaufen.

Welche Sicherheiten bieten Immobilienanleihen?

Der Begriff Immobilie suggeriert bei Anlegern Sicherheit und Beständigkeit. Allerdings darf nicht der Fehler gemacht werden, Immobilienanleihen mit einer direkten Investition in Immobilien oder einer Immobilienaktie zu verwechseln.

Ein Investor beteiligt sich mit einer Kapitalanlage in dieser Form immer auch am Risiko des Unternehmens. Die festverzinslichen Papiere, die erworben werden, garantieren keine direkte Beteiligung:

  • an der Immobilie
  • eine im Grundbuch festgeschriebene Miteigentümerschaft

Es sei denn, es wird zwischen Vertragspartner und dem Emittenten (der Herausgeber eines Wertpapiers) ausdrücklich vereinbart.
Gerade im Bereich der Kleinanleger ist diese Miteigentümerschaft jedoch nicht üblich. Bei Schwierigkeiten des Emittenten verliert der Investor.

Entscheidungshilfen für Investitionen in Immobilienanleihen

Ein einheitlicher Fahrplan, wie sich Anleger absichern, ist aufgrund der Vielfalt der Angebote nur schwer möglich.
Allerdings gibt es Punkte, auf die Anleger bei der Entscheidung für Immobilienanleihen achten sollten.

1. Der Besicherungsrang

Der Rang der Besicherung legt die Reihenfolge fest, mit der die Gläubiger einer Anleihe bei Zahlungsausfall bedient werden.

  • Je höher der Rang ist, desto größer ist die Sicherheit.

Anleger mit erstrangigen Besicherungen erhalten daher das bevorzugte Pfandrecht. Umso weiter hinten der Investor steht, umso geringer werden seine Sicherheitsansprüche.
In Deutschland sind erstrangig besicherte Immobilienanleihen nicht üblich. Anleger müssen daher darauf achten, ob und bis zu welchem Prozentsatz des Verkehrswertes die Sicherheit ausgestattet ist.

2. Die Treuhänder

Sicherheiten einer Anleihe werden üblicherweise durch Treuhänder verwahrt. Zu prüfen ist, wie diese Verwahrung gestaltet ist.
Bei einer besonders guten Absicherung verwahrt der Treuhänder neben der sogenannten dringlichen Sicherheit der Grundschuld durch Mietabtretung auch laufende Mieteinnahmen aus den Objekten.

  • Das ermöglicht Anlegern bei Zahlungsausfall einen direkten Zugriff auf die laufenden Einnahmen des Unternehmens.

3. Die Mittelverwendung

Eine gute Immobilienanleihe zeichnet sich durch eine Transparenz bei der Mittelverwendung aus.
Kann ein Unternehmen einen detaillierten Jahresabschluss und unabhängige Bewertungen des Portfolios vorlegen, ist das ein Zeichen von Glaubwürdigkeit.
Sind weitere Immobilieninvestitionen in der Zukunft geplant, wird ein seriöser Emittent gewisse Investitionskriterien dem Anleger vertraglich zusichern.

  • Mit der Mittelverwendungskontrolle durch einen unabhängigen Experten geben Unternehmen ihren Anlegern zusätzlich Sicherheit. Experten prüfen, ob die im Vertrag geregelten Absprachen eingehalten werden.

3. Das Rating

Vor dem Kauf einer oder mehrerer Immobilienanleihen muss eine Information über die Zahlungsfähigkeit des Unternehmens erfolgen.

Ratingagenturen bewerten große Emittenten regelmäßig. In Deutschland nimmt zum Beispiel die KFM Deutsche Mittelstand AG solche Analysen vor und bewertet zusätzlich mit einem Sternesystem.
Das Rating selbst erfolgt auf einer Buchstabenskala von A bis D, wobei A für ausgezeichnete Bonität und D für Zahlungsausfall steht.
Es wird allgemein davon abgeraten, in Unternehmen zu investieren, deren Rating unter B liegt.

Vorsicht! Diese Ratings sind nicht der Weisheit letzter Schluss. Die Agenturen werden häufig direkt von den Unternehmen bezahlt, was automatisch einen Interessenskonflikt auslöst. Außerdem werden meist nur Management und Geschäftsmodell geprüft und die Fragen, was bei einem Zahlungsausfall tatsächlich passiert, blieben unbeantwortet.

Kleine Emittenten tauchen in diesen Ratings nicht auf. Das muss kein Ausschlusskriterium sein, doch Anleger sollten hier genau prüfen, ob eine gute Rendite das höhere Risiko wert ist.

Was unterscheidet Immobilienanleihen von anderen Immobilieninvestments?

Um die Vor- und Nachteile von Immobilienanleihen darzustellen, bietet sich aufgrund der Vielfalt der Produkte vor allem der Vergleich mit anderen Formen des Investments in Immobilien an.

Klassischer Hypothekenpfandbrief

Die festverzinsliche Immobilienanleihe lässt sich mit dem klassischen Hypothekenpfandbrief vergleichen. Allerdings bietet diese Form folgenden Vor- und Nachteil gegenüber der Immobilienanleihe:

Geschlossene Immobilienfonds

Die Immobilienanleihe hat zudem einige Gemeinsamkeiten mit einem geschlossenen Immobilienfonds:

Immobilienaktien

Immobilienaktien werden von börsennotierten Unternehmen am Kapitalmarkt herausgegeben. Im Vergleich zu Immobilienanleihen treten einige Vorzüge hervor:

Crowdinvesting bei Immobilien

Beim Crowdinvesting schließen sich mehrere Investoren mit zum Teil sehr kleinen Summen auf Plattformen im Internet zusammen, um in Projekte zu investieren:

Fazit: Für wen eignen sich Immobilienanleihen?

Kontrollen und stichpunktartige Analysen zeigen es immer wieder: Immobilienanleihen sind durch mangelnde Sicherheiten mit teils sehr hohen Risiken verbunden.
Wer es trotzdem wagen will, sollte über eine gewisse Erfahrung mit Investments verfügen und in der Lage sein, alle Punkte der Anleihe und das jeweilige Konstrukt sorgfältig zu prüfen.
Es kann daher lohnenswert sein, alternative Formen des Immobilien-Investments ins Auge zu fassen.