Eine Immobilienanalyse hilft bei der Entscheidung für eine Investition

Ob zur Eigennutzung, als Kapitalanlage oder als Crowdfunding-Projekt – eine Investition in Immobilien ist beliebter denn je. Das liegt vor allem an der potenziell langfristigen Wertsteigerung bei Immobilien. Doch bevor sich Laien für eine bzw. mehrere Optionen entscheiden, ist im Vorfeld eine Immobilienanalyse immer ratsam.

Da dieses Thema äußerst komplex sein kann, gibt es auf dem Markt einige Programme und Dienstleister, die eine ausführliche Analyse durchführen, wie zum Beispiel die VÖB-Immobilienanalyse des Bundesverbands Öffentlicher Banken Deutschlands. Auch ohne diese zu verwenden, sollten interessierte Privatanleger die Grundlagen kennen, um darauf basierend ihre Entscheidung eingrenzen zu können.

Wofür ist eine Immobilienanalyse notwendig?

Eine Immobilienanalyse dient dazu, ein Objekt auf Chancen und Risiken zu bewerten. Dabei geht es vor allem um Aspekte, die sich gegenseitig ergänzen oder in manchen Fällen weniger relevant sind.

Wie rentabel ist die Immobilie?

Besonders wichtig für eine Investitionsentscheidung ist gerade bei Immobilien die Frage nach der Rentabilität: Wie hoch ist die erwartbare Rendite? Bei einer Immobilienanalyse erfahren Anwender die Kostenstruktur, sodass absehbar wird, wie sich die Investition finanziell lohnt. Möchte man beispielsweise eine Wohnung vermieten, muss die Einnahme durch die Miete gesichert sein.

Wie liquide ist die Investition?

Beim Kauf einer Immobilie handelt es sich in der Regel um langfristige Investitionen. Selbst wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft werden soll, ist die Abwicklung nicht in wenigen Tagen möglich. Doch bei anderen Immobilieninvestitionen gibt es in der Tat liquide Anlageformen. Immobilien-Aktien beispielsweise verhalten sich wie Wertpapiere, weshalb Anleger diese innerhalb kürzester Zeit kaufen oder verkaufen können.

Die Frage nach der Liquidität ist besonders bei einer Immobilie stark von der Anlageart abhängig.

Sicherheit für Darlehensgeber

Die Immobilienanalyse hilft zudem vielen Kreditinstituten bei der Entscheidung einen Baukredit anzubieten. Bei einer positiven Analyse stehen die Chancen besser, dass der Schuldner nicht zahlungsunfähig wird. Dieser Sonderfall ist also nur relevant, wenn Anleger für Ihre Immobilie eine Finanzierung aufnehmen möchten.

Bei welchen Investitionsformen ist eine Immobilienanalyse möglich?

Eine Immobilienanalyse verläuft bei jeder Anlageform ähnlich, auch wenn sich diese untereinander deutlich unterscheiden. Deshalb sind sie bei jedmöglichen Immobilien-Investments zu berücksichtigen:

Bei vielen Anlagearten sind bereits Immobilienanalysen vorhanden, sodass private Investoren lediglich im Vorfeld die ausschlaggebenden Informationen kennen sollten. Mit diesem Hintergrundwissen können Interessierte auf die wichtigsten Punkte achten, was die Entscheidung für oder gegen eine Investition erleichtert.

Standortanalyse

Ohne große Fachkenntnisse stellt sich der objektive Blick auf die äußeren Umstände dar. Diese finden Privatanleger bereits mit einfachen Internetrecherchen heraus.

Zuerst betrachtet man den Makrostandort, also das Bundesland oder die Region. Daraufhin geht es um den Mikrostandort, der explizit die Stadt betrifft, in welchem das Gebäude entstehen soll bzw. bereits steht. Bei beiden Vorgehen beschäftigt sich die Analyse mit wichtigen Fragen, welche die Attraktivität eines Standorts begünstigen:

Marktanalyse

Obwohl dieser Teil der Immobilienanalyse genauerer Zahlen bedarf, bestehen in vielen Fällen bereits im Internet Recherchen, die frei zugänglich sind. Hierbei geht es vor allem um:

  • Das aktuelle Mietniveau
  • Vorhandene Leerstände

Zustandsbericht

Der Zustand ist verständlicherweise nur bei einer bereits bestehenden Immobilie relevant. Dabei sollten sich Anleger vor allem zwei Fragen stellen:

  • Ist eine angemessene Pflege oder Bewirtschaftung vorhanden?
  • Ist die vorhandene Ausstattung modern?
    > Beispielsweise: Barrierefrei, evtl. Fußbodenheizung, Smart-Home etc.
  • Ist die Immobilie energieeffizient?
    > Dafür hilft Investoren beispielsweise das DGNB Zertifizierungssystem

Unabhängig davon, ob eine Immobilie erst noch gebaut werden muss, ist der Bodenwert des Grundstücks ebenfalls wichtig und zählt zum Zustandsbericht. Diesen ermitteln Gutachter alle zwei Jahre, der häufig online abgefragt werden kann.

Objektanalyse

Die Attribute der Immobilie sind neben den äußeren Faktoren besonders wichtig bei einer Immobilienanalyse von bereits bestehenden Gebäuden. Dies gilt sowohl bei privater als auch bei gewerblicher Nutzung.

Dieser Wertermittlung führen in der Regel Sachverständige, Steuerberater oder Immobilienmakler durch, die kostenpflichtig sind und in diesem Rahmen häufig eine vollständige Immobilienanalyse fertigstellen. Je nach Investitionshöhe ist hier abzuwägen, ob eine professionelle Unterstützung rentabel ist.

Immobilienanalyse für ein Immobilienprojekt

Bei einer Investition in Immobilienprojekte profitieren Privatanleger vor allem durch die niedrigen Einstiegssummen im Vergleich mit einem Kauf einer Wohnung oder eines Gebäudes sowie von den bereits vorhandenen Exposés. Dieses enthält häufig alle Ergebnisse einer Immobilienanalyse.

Darin können Interessierte die meisten Informationen herauslesen, ohne selbst aktiv zu werden. Bei offenen Fragen konsultieren Anleger zusätzlich die Ansprechpartner der angebotenen Projekte.

Wenn Anleger wissen, auf welche Punkte sie achten müssen, ist es leichter, ein Angebot richtig einzuschätzen. Dies gilt in diesem Fall sowohl für Fonds, Aktien sowie für anderen Beteiligungen. Zusätzlich zu den enthaltenen Auskünften eines Exposés sollten Investoren die vorhandenen Analysen auf folgende Punkte überprüfen:

  • Gibt es einen nachvollziehbaren Zeitraum für die Fertigstellung des Immobilienprojekts?
  • Sind realistische Preise geplant?

Eigene Immobilienanalyse von privat verkauften Immobilien

Bei einem privaten Kauf einer Immobilie hingegen ist die Immobilienanalyse häufig gegeben, wenn ein Makler diese anbietet. Das ist unabhängig davon, ob Interessierte ein Haus für den Eigengebrauch oder als Weitervermietung kaufen möchten.

Ist der Verkäufer jedoch eine Privatperson, gibt es hierbei stärkere Herausforderungen, wodurch interessierte Käufer selber wie oben beschrieben eine Analyse durchführen sollten. Denn gerade wenn Eigenkapital in Höhe von über 100.000 Euro und mehr investiert wird, ist eine Immobilienanalyse unabdingbar.

Ergebnis einer Immobilienanalyse: Nicht immer auf den Preis achten

Bei der Immobilienanalyse gilt es zusammenfassend herauszufinden, wie lukrativ ein Angebot tatsächlich ist. Ein vermeintlich günstiges Angebot kann nach einer Immobilienanalyse weniger ansprechend sein. Privatanleger sollten daher immer genau auf die Fakten achten, bevor sie eine Investition tätigen.

Da jede Anlageform ihre Risiken birgt, ist eine Risikostreuung unabhängig des Immobilienwerts unabdingbar. Statt viel Eigenkapital in ein Gebäude zu investieren, bieten Beteiligungen eine größere Möglichkeit der Diversifikation. Durch niedrigere Einstiegssummen können Anleger ihr Kapital auf mehrere Angebote streuen und damit Ihr Risiko trotz entsprechender Renditen senken.

Häufig gestellte Fragen zur Immobilienanalyse:

Braucht man für eine Immobilienanalyse eine spezielle Software?

Dies ist abhängig vom Umfang der Investition. In einigen Fällen ist ein Programm hilfreich, im Bereich für Kleinanleger aber eher unnötig.

Wie teuer ist eine Immobilienanalyse von einem Experten?

Es gibt keine Vorgaben für etwaige Gebühren. Doch mittlerweile existieren auch kostenfreie Angebote, welche Privatanleger in Anspruch nehmen können. Auch viele vorhandene Exposés von angebotenen Immobilienprojekten wurden von Experten erstellt und stehen kostenlos zur Verfügung.

Ist eine Immobilienanalyse nur für gewerbliche Käufe sinnvoll?

Definitiv nicht. Das Ausmaß einer Immobilienanalyse ist eventuell umfangreicher. Das bedeutet aber nicht, dass es für private Investitionen weniger nützlich ist. Denn in beiden Fällen nehmen Anleger viel Geld in die Hand, weshalb eine Investition vorher gründlich durchdacht werden sollte. Dies ist anhand einer Immobilienanalyse am besten möglich.

Handelt es sich bei einer Immobilienanalyse gleichzeitig um eine Immobilienbewertung?

Ja, denn eine Analyse der Immobilie beinhaltet immer auch eine Bewertung des Gebäudes bzw. der Wohnung. Vor allem bei gewerblichen Immobilien wie einem Seniorenheim oder einem Bürokomplex ist eine reine Immobilienbewertung nicht ausreichend, weshalb die Analyse noch einen Schritt tiefer in die Materie eintaucht.