Die Digitalisierung schreitet immer weiter voran und macht vor keiner Branche halt. Auch Geldanlagen folgen dem Trend, weshalb sie ebenfalls mit der Zeit gehen. Aus diesem Grund gewinnt das digitale Wertpapier als moderne Investitionsform immer mehr an Bedeutung. In diesem Zusammenhang spielt bei Immobilien-Investments oder auch bei der Finanzierung von Start-ups die Tokenisierung eine zunehmende Rolle.

Was unterscheiden Immobilien-Token von herkömmlichen Investitionsformen in der Immobilienbranche? Worin bestehen ihre Chancen und mit welchen Rechten und Pflichten sind sie verbunden? Diese sowie weitere Fragen beantworten wir ausführlichen im folgenden Text.

Überblick über digitale Wertpapiere

Um Immobilien-Token besser zu verstehen, ist ein grundsätzlicher Überblick über digitale Wertpapiere notwendig. Diese bilden die Grundlage für Immobilien-Token. Dabei stellen sie einen Anteil an einem Unternehmen oder einem anderen Wert dar, der über eine digitale Blockchain verwaltet wird.

Die Blockchain ist ein verteiltes Netzwerk, das kontinuierlich um Datensätze erweitert wird. Über die Blockchain können Anleger ihre Anteile digital:

  • Übertragen
  • Handeln
  • Speichern

Damit ist der digitale Wertpapierhandel eine Art virtuelle Version des traditionellen Handels.

Seit dem Jahr 2019 sind digitale Wertpapiere von der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungs-aufsicht) akzeptiert. Damit sind sie als neuartige Möglichkeit der Kapitalaufnahme im deutschen Recht verankert, solange sie den entsprechenden Rechtsvorschriften entsprechen.

Bis dahin waren Wertpapiere zwingend an eine urkundliche Verkörperung gebunden. Auch wenn Anleger Investitionen digital durchführten, legte im Hintergrund immer jemand eine schriftliche Urkunde an.

Durch die Öffnung der Kapitalmärkte für die Blockchain-Technologie können Nutzer weltweit mit digitalen Wertpapieren handeln.
Der Handel verläuft ohne Zwischenstellen von:

  • Banken
  • Notare
  • Verwahrstellen

Aufgrund der geringen Hürden ist der Handel mit digitalen Wertpapieren in nahezu allen Finanzierungsbereichen der Realwirtschaft möglich. Auch mit geringen Investitionssummen können sich professionelle oder private Anleger an Investments beteiligen. Diesem Prinzip folgen Immobilie-Token, die dadurch in Deutschland eine Chance auf dem Markt haben.

Rolle und Rechte der Investoren von digitalen Wertpapieren

Inhaber digitaler Wertpapiere haben ein Genussrecht. Dies bedeutet in der Praxis ein Recht auf:

  • Informationen
  • Den Anteil des Erlöses
  • Dividendenbeteiligung, im Falle einer Gewinnausschüttung

Mit der Emission von digitalen Wertpapieren verpflichten sich Emittenten zu regelmäßigen Reportings für Investoren. Jedoch werden Investoren keine Gesellschafter des herausgebenden Unternehmens.

Token und Tokenisierung genau erklärt

Im Zusammenhang mit digitalen Wertpapieren spielen Token und die Tokenisierung eine wesentliche Rolle. Die Tokenisierung ist eine bestimmte Form der Stückelung. So wie Anleger klassische Wertpapiere stückweise beziehungsweise per Stückpreis erwerben können, sind digitale Wertpapiere in sogenannte Token aufgeteilt. Ein digitales Wertpapier lässt sich damit auch als tokenisierter Anteil definieren.

Das Token ist eine Art digitale Repräsentation des Wertpapiers, die auf einer Blockchain generiert wird. Nachdem ein Token generiert wurde, haben Anleger die Möglichkeit, diese Token zu erwerben.

Damit erhalten die Anleger gleichermaßen Anteile am Objekt oder Unternehmen. Mit diesem Erwerb haben diese dann Anspruch auf eine Beteiligung an den Wertsteigerungen. Ebenso können Anleger ihre erworbenen Token jederzeit wieder verkaufen oder liquidieren.

Kauf und Verkauf der Token erfolgen typischerweise auf speziellen Online-Plattformen. Diese sind oftmals auf bestimmte Objekte spezialisiert wie Immobilien oder Energie.

Tokenisierung findet fast grundsätzlich im Zusammenhang mit Blockchain-Technologie Anwendung. Besitzer können nahezu alles tokenisieren, sofern sie für die Anteile Abnehmer finden. Dies können ebenso Grundstücke und Einkaufscenter sein sowie Maschinen oder Energievorräte. Grundsätzlich ist Tokenisierung auch außerhalb der Blockchain-Welt möglich, findet dort jedoch selten Anwendung.

Immobilien tokenisieren

Auf dem Immobilienmarkt bedeutet die Tokenisierung, dass unterschiedliche Investoren Anteile an einem Objekt erwerben können. Die Blockchain-Technologie ermöglichen Immobilien-Token auf einfache Weise. Das bietet zahlreiche Anwendungsmöglichkeiten für das Verfahren.
Eigentümer können über die Blockchain-Plattformen selbst Tokens generieren. Jeder Immobilien-Token repräsentiert dabei einen bestimmten Anteil an der Immobilie oder einem Immobilienvermögen. Anleger können diese erwerben und damit Anteile am Objekt oder Vermögen kaufen.

Auf der Blockchain finden sich alle notwendigen Informationen zu der Immobilie. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Baupläne
  • Eigentumsrechte
  • Lage
  • Rechte des Investors

Die Immobilien-Token lassen sich beliebig stückeln beziehungsweise in Anteile aufteilen. Damit haben verschiedene Zielgruppen Zugang.
Die Hürde zum Einstieg in den Handel ist gering, da die Anteile auch in geringen Größen verfügbar sind.

  • Das Investment ist damit auch für Anleger interessant, für die der Kauf einer physischen Immobilie aufgrund des hohen Eigenkapitals nicht infrage kommt.

Beispiel:

Hat eine Immobilie einen Wert von fünf Millionen Euro, zerlegt der Eigentümer dies in eine Millionen Token. Damit liegt der Wert eines Immobilen-Token für dieses Gebäude bei fünf Euro. Jeder Anleger kann sich nun für nur fünf Euro an dieser Immobilie beteiligen.

Immobilien-Token und herkömmlicher Immobilienhandel im Vergleich

Aufgrund der Digitalisierung des Werts bieten Immobilien-Token einige Vorteile. Besonders im direkten Vergleich mit dem traditionellen Handel von Immobilien.

Liquidität von Immobilien

Kauf und Verkauf digitaler Immobilien-Token erfolgen auf Online-Plattformen. Diese meist hoch frequentierten Plattformen sind ein entscheidender Unterschied zum regulären Immobilienmarkt. Eine kennzeichnende Eigenschaft von Immobilien-Investments ist ihre geringe Liquidität.

Durch den Erwerb kleinerer Anteile in Form von Token lassen sich diese einfacher wieder veräußern. Die Anlageklasse wird somit liquider und für eine breitere Masse an Anlegern interessant bzw. zugänglich.

  • Anleger kaufen Immobilien-Token damit eindeutig einfacher und schneller als ein tatsächliches Gebäude.

Zugang zu Immobilien-Token ist simpler

Weiterhin ist der Aufwand in den Einstieg digitaler Investments deutlich geringer als auf dem regulären Immobilienmarkt. Gerade die Herausforderungen des Besitzes und des Verkaufs physischer Objekte wirken auf viele potenzielle Anleger abschreckend, obschon sie grundsätzlich reges Interesse an Immobilien haben.

  • Tokenisierung trägt zu einer Absenkung dieser Einstiegsbarrieren

Ortsbindung entfällt bei Immobilien-Token

Ein weiterer entscheidender Unterschied ist die fehlende Ortsbindung. Investments sind jederzeit auf der ganzen Welt möglich. Der ausländische Markt bietet zahlreiche interessante Anlagemöglichkeiten. Bis dato wies der Immobilienmarkt einen deutlichen Bezug zur regionalen Herkunft der Investoren auf. Dies hängt nicht nur mit der Herausforderung der lokalen Orts- und Marktkenntnis zusammen. Auch steuerlich gelten oft andere bzw. weniger übersichtliche Bestimmungen, vor denen viele potenzielle Anleger zurückschrecken.

  • Durch Tokenisierung haben Anleger die Möglichkeit, sich weltweit an Immobilienvorhaben zu beteiligen. Auch für Bauträger ist es auf diese Weise leichter, weltweit eine größere Zielgruppe von Anlegern für die Finanzierung und Realisation eines Bauvorhabens zu finden.

Fazit: Chancen und Risiken des digitalen Wertpapierhandels

Gerade im Immobiliengeschäft ist die Tokenisierung beliebt. Das liegt besonders an den folgenden Vorteilen:

  • geringe Einstiegshürden zur Beteiligung an Immobilien, Grundstücken und Bauvorhaben.
  • Die Markteffizienz ist dank der hohen Liquidität der kleineren Anteile allgemein hoch.
  • Geringe Kosten für den Einstieg in das Investment. Anders als beim regulären Immobiliengeschäft sind die Kosten bei Immobilien-Token meist auch für Einsteiger auf den ersten Blick ersichtlich und abschätzbar.
  • Die finanziellen Voraussetzungen sind geringer, da sich Investoren nicht erst um Darlehen bemühen müssen, wie sie für den Erwerb eines ganzen Objekts sonst erforderlich sind.
  • Die kleinen Stückelungen ermöglichen weiterhin eine größere Streuung des Risikos. Statt die Investitionssumme auf ein Objekt zu setzen, können Anleger sich ein Portfolio aus verschiedenen Immobilienbeteiligungen zusammenstellen.

Neben den Vorteilen gibt es eine Reihe von Risiken, die bei Immobilien-Token von Belang sind:

  • Die einfache Umsetzung der Tokenisierung lockt immer wieder unseriöse Anbieter auf den Markt. Daher ist bei der Auswahl der Plattformen und der konkreten Handelspartner Aufmerksamkeit geboten.
  • In einigen Bereichen gibt es keine konkrete gesetzliche Absicherung.

Die geringen Einstiegshürden für digitale Wertpapiere bergen das Risiko von Fehl-Investitionen. Gerade kleinere Stückelungen können dazu verleiten, in Summe viel zu investieren. Erfolg im digitalen Wertpapierhandel erfordert jedoch die gleiche Branchen- und Marktkenntnis wie der herkömmliche Handel, weshalb auch hier die Investments durchdacht sein wollen.

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