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Warum Sie jetzt auf Sachwerte setzen sollten:

Die Immobilie hat sich als Investment in vergangenen Krisen oft als stabil erwiesen. Zwar ist der Markt nicht von Schwankungen frei. Doch gerade in der Phase dauerhafter Niedrigzinsen sind Sachgüter eine wichtige Alternative. Immobilien-Investments sind auf vielerlei Arten möglich und reichen vom Direkterwerb über Immobilien-Fonds und Aktien von Immobilienunternehmen bis zu jüngeren Möglichkeiten wie Crowdinvesting. Die Mitfinanzierung von Immobilienprojekten bietet Anlegern die Aussicht auf eine langfristig attraktive Rendite. Aufgrund wachsender Konkurrenz in vielen Branchen und knapper werdenden Büroflächen können sich besonders Gewerbeimmobilien als gutes Anlageobjekt erweisen.

Immobilie als Investitionsobjekt: ein Überblick

Als Anlageobjekt ist die Immobilie als Investment aufgrund ihrer Wertbeständigkeit beliebt. Das Wohn- und Gewerbeimmobilienvermögen nimmt zu. Der Erwerb renditestarker Investitions-Immobilien ist auch und insbesondere zum Überstehen von Krisenzeiten sinnvoll. Nicht nur der unmittelbare Erwerb einer Gewerbeimmobilie oder eines vergleichbaren Objekts ist eine attraktive Anlageform. Investoren sollten als Anlageformen auch Immobilien-Fonds, Immobilien-Aktien, Immobilien-Anleihen und Crowdinvesting kennen.

Zur Krisenbeständigkeit der Immobilie im Investment

Die Preisentwicklung auf den Märkten für Immobilien war bereits im vergangenen Jahrhundert durch eine Beständigkeit in verschiedenen Krisen geprägt. Bereits während der Inflation und Hyperinflation in den frühen 20er Jahren des 20. Jahrhunderts erwiesen sich neben anderen Sachwerten wie Edelmetallen gerade Immobilien als vergleichsweise krisenfest. Sie behielten ihren Wert, während viele andere Geldanlagen, Barvermögen oder auch Anleihen deutliche Verluste erlitten. Die Erfahrung trug zur Auffassung der wertbeständigen Immobilie bei. Auch im weiteren Verlauf des 20. Jahrhunderts ließ sich eine Tendenz zur Wertsteigerung beobachten. Diese Entwicklungen gelten für Wohnungsmärkte sowie Märkte für Gewerbeimmobilien gleichermaßen.

Bei der Beurteilung der Krisenfestigkeit gilt es zu berücksichtigen, dass es sich um Märkte handelt. Die Preise sind demnach das Resultat von Angebot und Nachfrage, die gewissen Schwankungen unterliegen. Ebenso ist der Immobilienmarkt nicht nur von zeitlichen, sondern besonders auch von örtlichen Preisschwankungen geprägt. So treten aufgrund der enormen Bedeutung der Lage je nach lokalen wirtschaftlichen oder demografischen Faktoren an unterschiedlichen Standorten steigende und sinkende Immobilienpreise auf. Trotz einer gewissen Volatilität behält die (Gewerbe-)immobilie jedoch ihren Stellenwert in einem durchdachten Anlageportfolio. Sachwerte wie eine Immobilie als Investment-Form sind eine der wenigen Möglichkeiten für Anleger, unter moderatem Risiko eine mindestens inflationsausgleichende Rendite zu erzielen. Der Stellenwert dieses Anlageobjekts im Portfolio ist insbesondere in Anbetracht fortdauernder Niedrigzinsen weiterhin hoch. Aufgrund der komplexer werdenden Marktbedingungen erfordert eine Immobilien-Investment-Strategie eine durchdachte Vorgehensweise.

Im Zuge der gegenwärtigen COVID19-Pandemie macht sich die Krise bislang (Stand 11.05.2020) auf dem Immobiliensektor nicht bemerkbar. Beobachter rechnen nicht mit sinkenden Immobilienpreisen, sodass die Immobilie als Investment bisher attraktiv bleibt. Zukünftige Auswirkungen der Corona-Krise auf die Arbeitswelt könnten jedoch im Zuge der weiteren Verbreitung des Home-Office längerfristig die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien oder nach Wohnungen mit zusätzlichen Arbeitszimmern beeinflussen.

Möglichkeiten der Immobilien-Investment-Strategie

Direkter Kauf der Immobilie

Unter der Immobilie als Investment-Form stellen sich die meisten Anleger den unmittelbaren Kauf vor. Der direkte Erwerb ist in guten Lagen auch für Immobilien-Laien meist problemlos. Erworbene Objekte lassen sich im schlimmsten Fall wieder unter nur geringen Verlusten wieder veräußern. Eine wirklich attraktive Rendite lässt sich auf diese Weise allerdings nur bei guter Markt- und Lagekenntnis erzielen. Als Käufer oder Verkäufer müssen Immobilienbesitzer die jeweiligen Preiszyklen optimal treffen. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass der direkte Kauf der Immobilie mit zahlreichen weiteren Kosten verbunden ist. Dazu gehören laufende Kosten wie die Instandhaltung der Objekte.

Gewerbeimmobilien und ihre Besonderheiten

Gewerbliche Anlageimmobilien gewinnen auch bei vermögenden privaten Anlegern an Attraktivität im Rahmen einer Immobilien-Investment-Strategie. Gewerbliche genutzte Objekte gelten insbesondere in Lagen hohen Wachstumspotentials und einem knappen Angebot als aussichtsreiche Investitionsobjekte. Engpässe an Büroräumen, Produktionsstätten oder Lagerhallen sorgen für eine hohe Nachfrage und damit für eine rasche Vermietung und dauerhafte Einnahmen. In Städten wie Düsseldorf, Berlin oder Hamburg stehen selten mehr als fünf Prozent der gewerblich nutzbaren Flächen leer.

Zu den wesentlichen Vorzügen der gewerblichen Immobilie als Investment gehören die zu erwartenden langfristigen Mieteinnahmen. Ganz gleich, ob Hotel oder Bürofläche: die Gebäude sind typischerweise über mehrere Jahre vermietet. Unternehmen sind tendenziell daran interessiert, sich langfristig an einen Standort zu binden, weshalb Sie mehrjährige Mietverträge vorziehen.

Die Rendite fällt bei einer gewerblichen Immobilie als Investment tendenziell höher aus als bei Wohnimmobilien. Im hohen Ausmaß hängt sie von Mietern und deren Zahlungsfähigkeit ab. Handelt es sich um große Unternehmen oder Konzerne, sind im Allgemeinen keine Mietausfälle zu erwarten. Bei Start-ups und kleinen Unternehmen, die sich erst auf dem Markt behaupten müssen, besteht diese Gefahr aufgrund der oft unbeständigen Umsätze eher. Daher besteht im Hinblick auf die Rendite eine wichtige Herausforderung im Finden eines geeigneten Mieters. Ist eine Gewerbeimmobilie einmal gut vermietet, bietet sie über eine lange Laufzeit dauerhafte Einnahmen ohne große Fluktuation.
Erwerben Anleger die gewerbliche Immobilie als Investment zu einem guten Kaufpreis, ist die zu erzielende Rendite sehr attraktiv. Eigentümer von Gewerbeimmobilien dürfen außerdem die anfallenden Kosten für die Instandhaltung von der Steuer absetzen. Damit trägt diese Immobilien-Investment-Strategie zur Reduktion der Steuerlast bei.

Lage und Standortfaktoren

Eine der Voraussetzungen für Erfolg bei einer gewerblichen Immobilie als Investment ist die durchdachte Wahl der Lage. Bei einer Standort-Analyse sind Lage- und Marktfaktoren zu sammeln, zu bewerten und zu gewichten. Hierbei stehen mehrere Aspekte bei der Beurteilung der Renditeaussicht im Vordergrund: die Entwicklung des Standorts im Allgemeinen (beispielsweise hinsichtlich der Wettbewerbsdichte), die Entwicklung der Nachfrage (Nutzermarkt) sowie die Entwicklung des Angebots (Gewerbeimmobilienmarkt).

Eine Standortanalyse erfasst die gegenwärtigen sowie die prognostizierbaren Entwicklungen in der Lage des Objekts. Daraus lassen sich Rückschlüsse über die möglichen Auswirkungen auf den jeweiligen Immobiliensektor (beispielsweise Wohnraum, Büroflächen oder Hotels) ziehen.

Demographische Aspekte als wichtige Standortfaktoren

Zu den wichtigsten Standortfaktoren gehören demographische Aspekte. Dazu zählen die Entwicklung der Bevölkerungszahl und -dichte, die Altersstruktur oder die Haushaltsgröße. Von hoher Bedeutung sind zudem sozioökonomische Faktoren, darunter das Einkommensniveau, die Einkommensverteilung sowie die Kaufkraft. Auch Faktoren wie Konsumgewohnheiten und Lebensstil spielen eine Rolle bei der Standortwahl. Für eine gewerbliche Immobilie als Investment sind bei der Standort-Analyse weiterhin und insbesondere wirtschaftliche Begleitumstände zu berücksichtigen. Dazu gehören die Wettbewerbslage und die Nachfrage nach gewerblich nutzbarem Raum.

Bei der Beurteilung des Standortes sind sowohl der Makro-Raum im Sinne des großflächigen Wirtschaftsraums als auch die unmittelbare Gebäudeumgebung zu berücksichtigen. Bei Gewerbeimmobilien fällt hierbei insbesondere die Makro-Betrachtung ins Gewicht. In Deutschland zählen die meisten Großstädte zu Wachstumsregionen mit einer hohen Nachfrage an Gewerbeimmobilien. Insbesondere Büroflächen sind in Lagen mit hoher Wettbewerbsdichte und in Ballungsräumen gefragt bei Unternehmen. Der Leerstand der gewerblichen Flächen ist entsprechend gering.

Fazit: Abweichend vom Investment in Wohnimmobilien sind bei Gewerbeimmobilien andere Aspekte zu berücksichtigen. Allgemein gesprochen, ist die Analyse noch mehr von ökonomischen, demographischen und soziologischen Determinanten bestimmt, womit sich die Investment- und späteren Renditemöglichkeiten da anbieten, wo Wachstum, Innovationsfreudigkeit und Prosperität nahezu sprichwörtlich geworden sind, eben in den großen Ballungszentren.