Wer eine größere Summe Geld anlegen möchte, wird fast zwangsläufig auch über Immobilien als Kapitalanlage nachdenken. Denn die aktuellen Niedrigzinsen machen konventionelles Sparen wenig attraktiv. Aktien oder Fonds sind für viele Anleger zu risikoreich. Doch was sind die Vorteile von Immobilien-Investments und welche Aspekte sind bei der Auswahl einer Immobilie zu beachten? Dies und mehr erfahren Sie im folgenden Ratgeber.

Warum ist die Geldanlage in Immobilien sinnvoll?

Die sinkende Attraktivität von klassischen Geldanlagen animiert immer mehr Interessenten dazu, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen. Es gibt unterschiedliche Gründe, die für eine Investition in „Betongold“ sprechen:

  1. Stabilität: Der Sachwert einer Immobilie ist beständiger als zum Beispiel schwankende Börsenkurse. Hinzu kommt, dass der Immobilienmarkt weniger von der Inflation betroffen ist.
  2. Ertrag: Immobilien versprechen eine bessere Rendite im Vergleich zu klassischen Anlageformen. Die niedrigen Zinsen von Festgeld- oder Tagesgeld-Anlagen versprechen nur noch geringen Erlös.
  3. Langfristige Wertsteigerung: Der Marktwert einer Immobilie ist in der Regel nach mehreren Jahren höher als zum Zeitpunkt der Investition. Die wachsende Nachfrage an Privat-, Gewerbe- und Pflege-Immobilien verstärkt diese Wertsteigerung.

Wenn Interessenten planen, durch ein Immobilien-Investment das eigene Kapital zu erweitern oder eine finanzielle Vorsorge für das Alter zu erwerben, dann handelt es sich in der Regel um ein Renditeobjekt. Das heißt, die Interessenten tätigen einen Immobilienkauf nicht, weil sie selbst darin leben möchten, sondern sie erwerben ein Anlageobjekt, um dieses zu vermieten. Die Mieteinkünfte, die Anleger im Laufe der Jahre erhalten sind die Rendite.

Unter welchen Bedingungen eignen sich Immobilien als Kapitalanlage?

Der Standort ist dafür verantwortlich, wie sich der Wert und die Einnahmen Ihrer Immobilie entwickeln. In Bezug auf eine Kapitalanlage-Immobilie geht es zukünftig darum, das eigene Kapital durch die Mieteinnahmen zu erhöhen. Befindet sich das Anlageobjekt in einem beliebten Stadtteil, können Sie als Immobilienbesitzer die Mietpreise höher ansetzen als in einer weniger begehrten Region oder in einem Vorort. In diesem Zusammenhang berücksichtigen Vermieter oder Verkäufer die Mikro- und Makrolage: Mikrolage:

  • Wie ist die Umgebung mit Supermärkten ausgestattet?
  • Gibt es in der Nähe einen Allgemeinarzt oder Fachärzte?
  • Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel?
  • Wie sieht es mit Parkplätzen aus?
  • Befinden sich Kitas und/oder Schulen in der näheren Umgebung?
  • Für welche Zielgruppe ist die Gegend geeignet?

Makrolage:

  • Wie entwickelt sich die Region wirtschaftlich?
  • Wie setzt sich die Bevölkerung zusammen?
  • Ist bei Mietwohnungen ein Leerstand zu verzeichnen?

Wenn sich viele dieser Fragen positiv beantworten lassen, können Investoren oder zukünftige Vermieter davon ausgehen, dass der Wert der Immobilie steigen wird. Neben der Lage sind der Zustand und der Kaufpreis der Immobilie weitere Kriterien. Wenn Anleger ein Immobilien-Investment tätigen, zahlen sie bereits beim Kauf viel Geld. Der Zusammenhang zwischen Kaufpreis und Zustand richtet sich nach der Intention des Käufers.

Möchten Sie eine Immobilie in gutem Zustand kaufen, müssen Sie mit einem höheren Preis rechnen. Interessieren Sie sich für eine Immobilie, in die Sie selbst Renovierungsarbeit und -kosten stecken müssen, können Sie sich nach günstigeren Immobilien umsehen. In jedem Fall sollten Investoren den Kaufpreis und den Zustand der Immobilie gegenüberstellen.

Um den Zustand der Immobilie und den damit verbundenen Kaufpreis zu ermitteln, bietet es sich in gewissen Fällen an, einen Gutachter heranzuziehen. Mit dem notwendigen Immobilien-Fachwissen erkennt er versteckte Mängel oder macht die Käufer auf Umstände aufmerksam, die ihnen nicht auffallen, wenn sie zum ersten Mal in Immobilien investieren.

Hinweis:
Wenn sich Interessenten für eine Immobilie als Kapitalanlage entscheiden, sollte man auch eine Berechnung mit dem Mitpreismultiplikator durchführen. Hierbei ermitteln Immobilien-Investoren, wie viele Jahresnettokaltmieten notwendig sind, um den Kaufpreis zu finanzieren. Entsprechend der Lage erachtet die Immobilien-Branche einen Mietpreismultiplikator von 25 als angemessen. Das bedeutet, es dauert 25 Jahre, um das investierte Kapital vollständig zurückzuerhalten.

Das sollten Anleger bei einer Kapitalanlage in Immobilien außerdem beachten

Vor allem wenn sich Privatleute für Immobilien als Kapitalanlage entscheiden, kommen zur Lage, dem Zustand und dem Kaufpreis noch weitere Faktoren hinzu. Diese sollten zwingend in die Entscheidung einfließen, ob Käufer in eine Anlageimmobilie investieren wollen.

Pflichten des Vermieters:
Behalten Sie im Hinterkopf, dass mit dem Besitz einer Immobilie auch ein gewisser Verwaltungsaufwand verbunden ist. Als Vermieter sind Sie Ansprechpartner für Ihre Mieter und müssen zur Stelle sein, wenn in der Wohnung oder dem Haus Reparaturen oder ähnliches anfallen. Für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen der Wohnung müssen Sie finanzielle Rücklagen einkalkulieren.

Mieteinnahmen können vorübergehend ausbleiben:
Natürlich besteht im Mietrecht eine Kündigungsfrist. In dieser Zeit müssen Wohnungseigentümer einen neuen Mieter für ihre Immobilie suchen, um im direkten Anschluss eine Rendite zu erhalten. Gelingt kein lückenloser Übergang zwischen Mietern, müssen Eigentümer mit Mietausfall rechnen.

Zusätzliche Kaufnebenkosten:

Interessenten, die in Immobilien investieren wollen, müssen zum Kaufpreis des Anlageobjekts auch die Kaufnebenkosten einrechnen.

  • Hat ein Makler die Immobilie vermittelt, zahlen Käufer eine Maklercourtage bis zu sieben Prozent.
  • Zum Kaufpreis kommen zusätzlich 19 Prozent Mehrwertsteuer.
  • Notarkosten und Eintragung in das Grundbuch betragen ungefähr zwei Prozent des Kaufpreises.
  • Immobilien-Käufer zahlen Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland variiert. Zum ursprünglichen Kaufpreis zahlen Investoren zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent an das Finanzamt.

Wer also eine Geldanlage in Immobilien plant, sollte die Vor- und Nachteile ausführlich abwägen.

Fazit

Die Nachfrage auf dem Markt beweist, dass Immobilien als Kapitalanlage immer gefragter sind. Für eine Immobilienanlage sprechen vor allem die niedrigen Zinsen in klassischen Geldanlagen, die Planbarkeit und Stabilität im Vergleich zu Wertpapieren. Wenn Interessenten eine geeignete Immobilie suchen, richtet sich die Entscheidung nach dem vorhandenen Eigenkapital, der Lage, dem Kaufpreis und dem Zustand der Immobilie. Einem Mietpreismultiplikator von 25 Jahren stimmen die meisten Experten zu. Alles was darunter liegt, ist natürlich für den Käufer von Vorteil. Neben den langfristigen Vorteilen und der besseren Rendite, sollten Interessenten vor dem Kauf jedoch auch zusätzliche Kosten berücksichtigen, die mit einer Geldanlage in Immobilien einhergehen. Hierunter fallen einmalige Kosten, die zum Kaufpreis der Immobilie hinzukommen. Auf lange Sicht müssen Vermieter jedoch auch Instandhaltungsmaßnahmen einkalkulieren. Potenzielle Mietausfälle sollten Käufer ebenfalls in die Berechnung bzw. Finanzierung einbeziehen.

Häufig gestellten Fragen zu Immobilien als Kapitalanlage

In welche Immobilien können Sie investieren?

Sie können Ihr Kapital in Privatimmobilien anlegen, wie zum Beispiel in Einfamilienhäuser oder Wohnungen. Daneben besteht die Möglichkeit, gewerbliche Immobilien zu erwerben. Hier handelt es sich um Bürogebäude oder Hotel. Letztlich können Sie sich auch für Nichtwohngebäude entscheiden. Diese Immobilienprojekte beinhalten Kindergärten, Anstalten oder Kliniken.

Was sind geeignete Städte, um in Immobilien zu investieren?

In manchen Sektoren der Immobilien-Branche ist von A-, B- oder C- Städten die Rede. Unter A-Städte fallen teure Großstädte in Deutschland. Hier sind die Immobilienpreise sehr hoch. Innerhalb solcher Metropolen sind Angebote in Millionen-Höhe die Regel und werden auch auf dem internationalen Markt gehandelt. Für Privat-Investoren sind Immobilien als Kapitalanlage in kleineren Städten interessanter. Hier sind die Kaufpreise nicht so überteuert, weshalb Immobilien-Investoren mit einer höheren Rendite rechnen können. Als lukrativ stellen sich auch immer Universitätsstädte heraus.

Haben Anleger in Immobilien-Investments Steuervorteile?

Wenn Käufer Anlageimmobilien erwerben, können sie einige Kosten steuerlich geltend machen. Absetzbar innerhalb der Einkommensteuererklärung ist der Erhaltungsaufwand, der durch Sanierungs- und Renovierungskosten entsteht. Kosten für Verwaltungsaufwendungen werden ebenfalls berücksichtigt.