Kundenbetreuung 0911 - 180 780 - 180 | MO - FR 9:00 - 19:00 Uhr

Immobilien gelten Anlegern als ansprechende aber auch herausfordernde Investitionsform. Die große Investition in physische Objekte und die anschließende Instandhaltung und Vermietung stellen für viele Interessenten eine Hürde dar. Der erfolgreiche Immobilienhandel erfordert zudem großes Insiderwissen sowie tiefere Standort- und Branchenkenntnisse. Das Immobilien-Crowdinvesting bietet interessierten Anlegern die Möglichkeit, bereits mit kleineren Summen in das Geschäft einzusteigen. Eine große Anzahl kleinerer Investoren beteiligt sich hierbei auf spezialisierten Portalen an der Finanzierung verschiedener Immobilienvorhaben. Im Gegenzug haben sie die Aussicht auf eine längerfristige Rendite.

Crowdinvesting in Immobilien im Überblick

Über Crowdinvesting erhalten Investoren die Möglichkeit, sich über spezialisierte Online-Portale finanziell an Bau- und Immobilienvorhaben zu beteiligen. Die Anlageform ist nicht mit dem bekannten Crowdfunding zu verwechseln, das eine Art Spende darstellt. Crowdinvestoren haben es auf die Erzielung einer Rendite abgesehen. Da es sich meist um kleinere Investitionssummen pro Investor handelt, ist auch von Mikroinvestoren die Rede. Durch die finanzielle Beteiligung kann jeder der Mikroinvestoren zu seinem jeweiligen Anteil an den Einnahmen oder Erlösen des Vorhabens profitieren. Die Voraussetzung für die Rendite ist der Erfolg des auf diese Weise mitfinanzierten Immobilienprojekts.

Crowdinvesting in Immobilien ist ein wachsendes Geschäft. Das Jahr 2018 verzeichnet eine Gesamt-Investitionssumme von über 210 Millionen Euro über Crowdinvesting in Immobilien. Neben Immobilienfinanzierung gibt es zahlreiche weitere Anlageobjekte und Branchen. Die Finanzierung junger Unternehmen und Start-ups ist nach Immobilien der beliebteste Sektor. Über sämtliche Anlageklassen stellt Crowdinvesting ein boomendes Geschäft dar. Zwischen den Jahren 2014 und 2018 hat sich das von Crowdinvestoren zur Verfügung gestellte Gesamt-Investitionsvolumen ungefähr verzwölffacht.

Abgrenzung zu anderen Immobilien-Anlagemöglichkeiten

Neben dem Direkterwerb eines Objekts haben Immobilien-Anleger eine Reihe weiterer Anlage-Möglichkeiten. Außer dem Immobilien-Crowdinvesting sind in erster Linie Immobilien-Fonds zu nennen. Hierin sind wiederum offene und geschlossene Immobilien-Fonds zu unterscheiden.

Auf den ersten Blick ähneln sich offene Immobilien-Fonds und das Immobilien-Crowdinvesting. Manche definitorischen Ansätze ordnen das Crowdinvesting im weiteren Sinne dem Bereich geschlossener Immobilen-Fonds zu. Anleger investieren eine Summe für eine bestimmte festgelegte Zeit. Das Geld erhalten sie nach einem bestimmten Zeitraum wieder zurück, nach Ende der Laufzeit erhalten sie die Anlagensumme wieder. Doch zeigen sich bei genauerer Betrachtung einige Unterschiede zwischen geschlossenen Immobilien-Fonds und dem Crowdinvesting in Immobilien.

In beiden Anlageformen stehen Immobilien im Fokus, doch investieren Anleger beim Crowdinvesting nicht in einen Fonds. Ihre Rendite ist also nicht direkt an die Wertzunahme der Immobilien gekoppelt. Stattdessen gewähren sie der Immobiliengesellschaft oder einem anderen Kreditnehmer eine Art nachrangiges Darlehen. Im Gegenzug erhalten sie einen Zins. Anleger erhalten das Geld entsprechend erst am Ende des Projekts zurück. Zudem ist die Rendite an den Erfolg des Projekts gekoppelt. Scheitert das Vorhaben, können Anleger leer ausgehen.

Nach dem Vermögensanlagengesetz handelt es sich bei Crowdinvestments um Vermögensanlagen. Immobiliengesellschaften benötigen die nachrangigen, verzinsten Darlehen für den Kauf oder die Entwicklung von Immobilien. Im Gegenzug zahlen sie eine feste Verzinsung (an Stelle wechselnder oder flexibler Renditen). Die festen Laufzeiten liegen meist zwischen einem und fünf Jahren.

Immobilien-Crowdinvesting im Vergleich zu anderen Crowdinvesting-Formen

Als Finanzierungsform hat sich das Crowdinvesting inzwischen in zahlreichen Branchen durchgesetzt. Typische Einsatzbereiche neben der Immobilienwelt sind Unternehmensfinanzierung, Projekte im Bereich der erneuerbaren Energien und die Finanzierung von Innovationen.

Gerade finanzierungsbedürftige Start-ups setzen oftmals auf das Crowdinvesting. Dies stellt eine der ältesten Formen der Schwarm-Finanzierung dar, denn die ersten Plattformen ab dem Jahr 2011 richteten sich gezielt an junge Unternehmen. Im Bereich der Start-ups findet sich der größte Anteil crowdfinanzierter Projekte. Im Hinblick auf das Gesamtvolumen des investierten Kapitals stellen Immobilien jedoch das größte Segment im Crowdinvesting-Markt dar.

Crowdinvesting-Formen unterscheiden sich unter anderem im Hinblick auf Renditen und die zugrunde liegenden Beteiligungsmodelle. Während beim Immobilien-Crowdinvesting die Kreditvergabe mit festem Zinssatz üblich ist, strukturiert sich die Rendite beim Jungunternehmen-Crowdinvesting anders. Hierbei vereinbaren die Beteiligten typischerweise keinen (oder nur einen geringen) Zinssatz. Zu Gewinnen für die Investoren kommt es daher in der Regel erst bei Verkauf oder Börsengang des mitfinanzierten Start-ups

(wenn also ein Rückkaufangebot an die Crowdinvestoren erfolgt). Die erworbenen Beteiligungen lassen sich anschließend unter Gewinnmitnahme verkaufen.

Die Finanzierungsform für Start-ups stellt ein nachrangiges Beteiligungsdarlehen oder partiarisches Darlehen dar. Investoren enthalten für die Überlassung des Darlehens einen Anteil am Gewinn oder Umsatz des mitfinanzierten Unternehmens oder Vorhabens. Der Begriff partiarisch bedeutet in diesem Zusammenhang daher gewinnabhängig. Bleibt der Erfolg des Start-ups aus oder meldet dieses gar Insolvenz an, erfahren Investoren einen Verlust der investierten Summe. Da es sich um ein Nachrang-Darlehen handelt, werden Crowdinvestoren nachrangig nach anderen Gläubigern bedient.

Ein weiterer Unterschied des Crowdinvestings in Unternehmen besteht in der Gefahr der Kapitalverwässerung. Mit steigender Anzahl an Finanzierungsrunden erhalten mehr Investoren Beteiligungen an dem Start-up, womit der relative Anteil jedes Investors (und mit ihm die Rendite) sinkt. Anders als beim Aktienhandel liegt hier kein Bezugsrecht vor. Wer eine planbare Rendite sucht, findet diese eher beim Immobilien-Crowdinvesting.

Vorteile und Chancen für Investoren

Crowdinvesting ermöglicht Mikroinvestoren schon mit geringen Investitionssummen die Beteiligung an einer größeren Auswahl verschiedener Immobilien- und Bauvorhaben. Da die Finanzierung nicht von einer kleinen Zahl großer Investoren getragen wird, lässt sich hier von einer Demokratisierung des Investments sprechen. Auch kleinere Anleger können durch ihre Beteiligung die unterstützten Projekte beeinflussen. Investoren haben grundsätzlich die Möglichkeit, Vorschläge oder Einwände hervorzubringen und somit das Vorhaben zu prägen.

Ein weiterer Vorteil ist eine relativ hohe Aussicht auf Erfolg des Immobilienvorhabens durch die breite Beteiligungsbasis. Der Einstieg in neue Immobilien ist beim Crowdinvesting typischerweise erst dann möglich, wenn sich bereits eine hinreichend große Zahl an Mit-Investoren gefunden hat.

Ein wichtiger Vorteil für risikobewusste Anleger besteht in der Möglichkeit, das investierte Kapital in kleineren Tranchen zu streuen. Da Beteiligungen schon ab kleinen Summen möglich sind, bietet dies Anlegern eine große Flexibilität bei einer ausgewogenen Zusammenstellung des Portfolios.

Risiken für Anleger

Ein Risiko besteht in den Herausforderungen des unübersichtlichen Immobilienmarktes. Grundsätzlich erfordert auch das Crowdinvesting in Immobilien die gleiche Markt- und Lagekenntnis wie der übliche Erwerb von Immobilien. Zwar sind die investierten Summen pro Projekt geringer, doch können Investoren gerade aufgrund der geringen Einstiegshürden sich zu einer in Summen großen Investition hinreißen lassen. Scheitern die mitfinanzierten Vorhaben, droht der Verlust des gesamten Einsatzes.

Fazit

Immobilien-Crowdinvesting eignet sich als flexible und vielseitige Anlageform für Anleger mit Kenntnissen im Immobilienmarkt. Ein gewisses Insiderwissen und fortdauernde Marktbeobachtung vorausgesetzt, bietet die Anlageform die Aussicht auf attraktive Renditen. Die kleinen Investitionssummen pro Projekt ermöglichen eine risikobewusste Streuung der Investitionssumme.