Immobilieninvestments im Überblick

Chancen und Risiken

Immobilieninvestments erfreuen sich seit einigen Jahren zunehmender Beliebtheit. Viele Anleger suchen angesichts der niedrigen Zinsen nach renditeträchtigen Alternativen, ohne zu große Risiken einzugehen. Immobilien gelten als sichere Kapitalanlage, deren Rendite die Zinsen von Tages- und Festgeldkonten deutlich übersteigt. Doch in welcher Form sollen Sparer investieren?

Risikoverteilung genießt oberste Priorität

Eine Möglichkeit besteht darin, Immobilienobjekte zur Vermietung zu kaufen. Experten warnen jedoch vor erheblichen Risiken, wenn Anleger ein oder wenige Wohneinheiten erwerben. Mietausfälle können zu erheblichen Verlusten führen. Auch den großen bürokratischen Aufwand sollten Interessierte bedenken. Für die meisten Sparer eignen sich andere Varianten wie offene Immobilienfonds und Immobilienanleihen: Mit diesen Finanzprodukten streuen Investoren ihre Risiken, Mietausfälle fallen kaum ins Gewicht. Die wichtigsten Anlageformen stellen wir hier vor.

Offene Immobilienfonds: breit gestreutes Risiko

Investmentfonds sind die beliebteste Anlageform bei Immobilieninvestments. Das liegt an der breiten Risikostreuung, die Anleger mit minimalen Summen verwirklichen. Entscheiden Sie sich für einen Sparplan mit einem Immobilienfonds, genügen bei vielen Banken monatliche Beiträge zwischen 25 und 50 Euro. Bei einem Einmalkauf reicht es aus, mindestens einen Fondsanteil zu erwerben. Als Kosten fallen der Ausgabeaufschlag und eine jährliche Fondsgebühr an, die Gebühr entzieht die Investmentgesellschaft dem Fondsvermögen. Bei den Ausgabeaufschlägen lohnt sich ein Bankenvergleich, vor allem Direktbanken locken mit attraktiven Rabatten. Sparpläne sind häufig besonders preiswert, einige Institute begnügen sich mit geringen Pauschalen. Erträge erwirtschaften Anleger durch Kursanstiege und Dividendenausschüttungen.

Bei Immobilienfonds sind offene und geschlossene Fonds zu unterscheiden. Experten empfehlen Kleinanlegern eher offene Immobilienfonds. Sie zeichnen sich durch mehrere Vorteile aus: Erstens verteilen die Gesellschaften das Anlagekapital auf viele Immobilien, sie minimieren damit zuverlässig die Risiken. Zweitens ist der Mindestanlagebetrag gering. Drittens können Sparer die Fondsanteile börsentäglich kaufen und verkaufen, sie bleiben flexibel.

Vorsicht bei geschlossenen Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds sammeln eine bestimmte Kapitalsumme und investieren diese in klar umrissene Projekte. Nach dem Erreichen des Zielbetrags schließt die Investmentgesellschaft den Fonds, andere Interessierte können sich nicht mehr beteiligen. Die Investoren binden sich für einen längeren Zeitraum an den Fonds, meist zehn bis zwanzig Jahre. Die minimale Beteiligung beträgt bei vielen geschlossenen Immobilienfonds 10.000 Euro. Mit diesem Geld verwirklichen die Gesellschaften eine oder wenige Immobilien, zum Beispiel ein Großhotel oder ein umfangreiches Bürogebäude. Diese Beschränkung bedeutet ein erhebliches Risiko. Zudem können Anleger ihre Anteile nicht an der Börse verkaufen. Sie können sie höchstens umständlich an einen anderen Investor übertragen, sofern sie einen finden. Diese Anlageart kommt deshalb ausschließlich für Vermögende infrage, die kein Problem mit Risiken haben und das konkrete Projekt davor eingehend auf die voraussichtliche Wirtschaftlichkeit analysieren.

Aktien von Immobilienkonzernen kaufen

Am Immobilienmarkt findet eine Konzentration statt, einige Konzerne verfügen über erhebliche Immobilienbestände. Manche davon sind börsennotierte Aktiengesellschaften, Anleger können sich mit dem Erwerb ihrer Aktien an deren Erfolg beteiligen. Beispiele sind Vonovia und Deutsche Wohnen. Die Renditechancen liegen in der Kursentwicklung und den Dividendenzahlungen. Es gilt jedoch eine typische Grundregel des Aktieninvestments: Auf die Kurse wirken vielfältige Faktoren ein, die betriebswirtschaftlichen Zahlen sind ein Aspekt von vielen. Verzeichnen die Aktienmärkte insgesamt Gewinne oder Verluste, beeinflusst das auch die Kurse von Immobilienaktien. Das kann positiv oder negativ sein. Aktieninvestments bieten ansprechende Renditechancen, zugleich existieren Verlustrisiken.

Bestenfalls entscheiden sich Sparer für einen mittel- oder langfristigen Anlagehorizont, ein allgemeines Börsentief können sie dann aussitzen. Die Erfahrung zeigt, dass sich die Börsen auch nach heftigen Kursverlusten erholen und neue Rekordstände erklimmen. Wichtig ist zudem die Risikoverteilung. Investoren sollten nicht auf eine Immobilienaktie fokussieren. Vielleicht trifft ein Konzern betriebswirtschaftliche Fehlentscheidungen und die Aktionäre leiden darunter. Interessierte sollten lieber Aktien von mehreren Unternehmen kaufen und ein Teil ihres Kapitals in andere Branchen stecken.

Mit Real-Estate-Investment-Trusts am Immobilienmarkt partizipieren

Real-Estate-Investment-Trusts stellen eine Besonderheit dar, diese Variante gibt es in Deutschland seit einigen Jahren. Erfüllen diese Unternehmen in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft bestimmte Kriterien, befreit sie der Staat von der Steuer. Sie müssen weder Körperschaftssteuer noch Gewerbesteuer abführen, nur die Aktionäre müssen ihre Erträge versteuern. Eine Voraussetzung für diese Steuerbefreiung ist, dass die Trusts mindestens 90 % ihres Gewinns an die Anteilseigner ausschütten. Grundsätzlich handelt es sich um eine interessante Art des Immobilieninvestments, allerdings hält sich die Verbreitung in Deutschland in Grenzen. Der Grund könnten die strengen Kriterien und Beschränkungen des Gesetzgebers sein.

Immobilien mit Anleihen mitfinanzieren

Einige Immobilienfirmen realisieren ihre Projekte mit Anleihen. Sie vereinbaren keinen Kredit mit einer Bank, sie holen sich das Kapital bei Privatanlegern. Sparer erhalten einen vereinbarten Zinssatz und am Ende der Laufzeit ihren Anlagebetrag zurückgezahlt. Wie bei allen Anleihen hängt die Höhe des Zinssatzes von der Bonität des Kreditnehmers ab. Je mehr Zinsen er gewährt, desto höher ist das Ausfallrisiko. Bei börsennotierten Immobilienanleihen können Anleger die Wertpapiere jederzeit zum aktuellen Kurs verkaufen, es sind Kursgewinne oder Kursverluste möglich. Am Laufzeitende überweist die Investmentgesellschaft 100 % des Anlagebetrags, entsprechend bestimmen ausschließlich die Zinszahlungen die Rendite.

Crowdinvesting gewinnt bei Immobilien an Bedeutung

Beim Crowdinvesting finanziert der Schwarm ein eindeutig definiertes Vorhaben, beim Immobilien-Crowdinvesting unter anderem ein Hotel, ein Gewerbegebäude oder ein Mietshaus. Die Umsetzung verantwortet eine Gesellschaft, im Regelfall gibt sie Inhaberschuldverschreibungen aus. Diese Wertpapiere gehören ebenfalls zur Kategorie der Anleihen, Sparer verbuchen festgelegte Zinszahlungen und am Ende der Laufzeit die Rückzahlung des Anlagebetrags. Die Mindestanlagesumme ist bei vielen Anbietern überschaubar und liegt bei 1.000 Euro, die Laufzeiten sind eher kurz.

Wenn das Projekt professionell geplant ist und für die jeweilige Immobilie eine ausreichende Nachfrage besteht, handelt es sich um eine solide Anlageform. Sparer sichern sich bei geringen Risiken eine attraktive Rendite, welche die Zinssätze von Tages- und Festgeldkonten bei Weitem übertrifft. Empfehlenswerte Gesellschaften achten bei ihren Immobilieninvestments zudem auf Nachhaltigkeit, Anleger unterstützen mit ihrer Kapitalanlage den Umwelt- und Klimaschutz.

Privatanleger investieren beim Crowdfunding in ein Objekt, deswegen existieren gewisse Risiken. Andererseits können Sparer dank der niedrigen Mindestanlagebeträge ihr Kapital auf mehrere Crowdinvesting-Projekte verteilen und so die wünschenswerte Risikostreuung durchführen. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Gesellschaften ihr jeweiliges Immobilienprojekt detailliert beschreiben. Anleger wissen exakt, für welches Immobilienvorhaben sie Geld aufbringen. Das unterscheidet diese Anlageform von offenen Immobilienfonds, bei Fonds haben Investoren keinen direkten Bezug zu den Immobilien und wissen kaum etwas über sie. Mit Crowdinvesting investieren sie auf der Basis einer fundierten Einschätzung.

Fazit: Wie bei allen Investments ist eine individuelle (Risiko)Abwägung unabdingbar. Hohe Renditen bergen oftmals auch große Risiken.

Ja, ich interessiere mich für Immobilien-Crowdinvesting

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